2.3.1.1.Rechtsstellung des Wohnungseigentums-Verwalters

Das WEG hat die Selbstverwaltung der Miteigentümer als Normalfall konzipiert. Ein Wohnungseigentümer, der einzelne Verwaltungsagenden übernommen hat, wird dadurch noch nicht zum Verwalter. Wer im Fall der Selbstverwaltung beim Außerstreitrichter die Bestellung eines Verwalters begehrt (§ 30 Abs 1 Z.6 WEG), muß dartun, warum die weitere Selbstverwaltung untunlich ist: OGH 24.06.2008, 5 Ob 129/08v, JBl 2009, 45.

Die Eigentümergemeinschaft kann auch einen Miteigentümer zum Verwalter bestellen. Zur Vertretung in eng umgrenzten Tätigkeitsbereichen genügt hiezu ein Mehrheitsbeschluß: OGH 03.07.2007, 5 Ob 25/07y, EvBl 2007/168, 923 = wobl 2007/119, 310.

Der WE-Verwalter steht in Vertragsbeziehung nur zur Eigentümergemeinschaft: somit nicht zu den einzelnen Wohnungseigentümern: OGH 21.06.2005, 5 Ob 265/04p, EvBl 2005/174, 842 = wobl 2005/138, 376. Eine rechtswirksame Weisung an den Verwalter (§ 20 Abs 1 WEG) bedarf eines formellen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft: OGH 29.08.2017, 5 Ob 115/17y, immolex 2018/30, 87 (Fensterreparatur). Der Verwalter hat nicht nur die Interessen der Wohnungseigentumsgemeinschaft zu wahren, sondern auch die Interessen jedes einzelnen Wohnungseigentümers. Diese Anforderung darf nicht überspannt werden, sondern ihr Umfang muß nach den Umständen des Einzelfalles beurteilt werden: OGH 29.04.2003, 5 Ob 73/03a, RdW 2003/544, 630 = wobl 2003/181, 335.

Schutz- und Sorgfaltspflichten des Verwalters für die Substanz des Hauses: OGH 29.06.2015, 6 Ob 31/14f, ecolex 2016/123, 298 (Untätigkeit).

Pflicht zur Weitergabe der Zustellanschriften der Miteigentümer an einen Wohnungseigentümer, soweit sich die Betroffenen nicht dagegen ausgesprochen haben: OGH 26.08.2008, 5 Ob 175/08h, wobl 2009/66, 193.

Zur Reichweite allgemein: OGH 29.01.2013, 10 Ob 44/12m, wobl 2013/51, 150 = immolex 2013/69, 214 (Sanierungskredit). Umfaßt auch den Abschluß von Dienstverträgen mit Hausbesorgern. Dienstgeber: OLG Wien 18.02.2009, 7 Ra 166/08w, ARD 5987/3/2009 (Dienstgeber ist grundsätzlich der Hauseigentümer). Grundsätzlich ist die Vertretungsmacht des Verwalters nach außen unbeschränkt: OGH 13.02.2014, 2 Ob 55/13x, wobl 2014/62, 165. Doch ist die Vereinbarung außergewöhnlicher Vertragsbedingungen, wie etwa ein besonderer Kündigungsschutz, von der Verwaltervollmacht nicht erfaßt: OGH 11.02.2004, 9 ObA 93/03x, EvBl 2004/126.

Verwalterpflichten sind nicht höchstpersönlich. Deshalb geht nach einer Umgründung der Verwaltungsvertrag auf das neue Verwalter-Unternehmen über: OGH 26.09.2017, 5 Ob 133/17w, EvBl 2018/19, 130 (Übernahme nach § 38 UGB).

Erteilt der Verwalter im Namen der WE-Gemeinschaft Prozeßvollmacht an einen Rechtsanwalt, so bleibt diese Vollmacht auch bei Verwalterwechsel weiter aufrecht: OGH 03.10.2006, 5 Ob 115/06g, wobl 2007/17, 52 = RdW 2007/302, 279.

Die Hausverwaltervollmacht umfaßt weiter die Aufnahme von Instandhaltungsdarlehen, nicht jedoch die Umschuldung von Krediten, die zum Erwerb von Miteigentumsanteilen aufgenommen worden waren: OGH 16.12.2009, 4 Ob 196/09s, wobl 2011/84, 177 (Rückabwicklung Treuhand).

  • Hausbesorger - Dienstgeberwechsel, DRdA 2009, 383

Der Wohnungseigentümer darf die Belege grundsätzlich einsehen, sooft er will: OGH 05.02.2008, 5 Ob 11/08s, ÖJZ-LS 2008/41, 458 = wobl 2008/63, 177 = ecolex 2008/181, 526 (Bankkonto). Das Belegeinsichtrecht ist nur durch das Schikaneverbot begrenzt: OGH 30.10.2015, 5 Ob 169/15m, wobl 2016/6, 26.

  • Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung, wobl 2015, 293

Die Jahresabrechnung gemäß § 20 Abs 3 WEG 2002 muß nicht nur formell richtig sein. Die Wohnungseigentümer können weiters durchsetzen, daß der WE-Verwalter auch eine inhaltlich richtige Rechnung legt, die überdies den Pflichten des Verwalters entspricht: OGH 30.01.2007, 5 Ob 285/06g, wobl 2007/70, 170. Jedoch: Das Verfahren über die Richtigkeit der Abrechnung nach § 34 Abs 3 WEG endet mit einem "Feststellungssachbeschluß" und nicht mit einem Leistungstitel: OGH 20.12.2010, 5 Ob 165/10s, wobl 2011/114, 283 (Abweisung Exekutionsantrag).

Details, wie eine Jahresabrechnung auszusehen hat: OGH 23.03.2004, 5 Ob 167/03z, wobl 2004/67, 277; OGH 01.09.2009, 5 Ob 274/08t, immolex 2010/18, 53 = wobl 2010/33, 74 (Keine Einholung von Anboten für Schneefräse). Transparenz des Abrechnungsschlüssels: OGH 28.04.2015, 5 Ob 30/15w, immolex 2015/87, 285. Unzulängliche Datenverarbeitungsprogramme sind keine Entschuldigung: OGH 18.11.2014, 5 Ob 114/14x, Zak 2015/62, 38 = immolex 2015/LS 13, 36.

Aktiv legitimiert (= antragsbefugt) für einen Antrag gemäß § 20 Abs 3 MRG auf Überprüfung der Haupt­miet­zins­ab­rech­nung ist derjenige, der zum Datum der erstinstanzlichen Entscheidung Hauptmieter ist: OGH 24.04.2012, 5 Ob 183/11i, immolex 2012/44, 247.

Gläubiger des Überschusses oder Schuldner des Fehlbetrages der Betriebskostenabrechnung ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Abrechnung Hauptmieter ist. Steht die Wohnung zu diesem Zeitpunkt leer, so verbleiben Überschuß oder Fehlbetrag beim Vermieter: OGH 25.08.2011, 5 Ob 133/11m, wobl 2012/21, 60 = immolex 2012/23, 78.

Für unrichtige Abrechnungen haftet der Verwalter auch Dritten gegenüber: OGH 22.10.2014, 3 Ob 102/14t, immolex 2015/23, 90 (Käufer).

Die nach gerichtlichem Auftrag verbesserte Rechnung hat der Verwalter allen Wohnungseigentümern zuzustellen: OGH 30.01.2007, 5 Ob 285/06g, wobl 2007/70, 170.

Gemäß § 25 Abs 1 Z 8a HeizKG muß nun auch die Heizkostenabrechnung auf inhaltliche Richtigkeit überprüft werden. Das gilt auch für solche Abrechnungsperioden, die vor Inkrafttreten dieser Bestimmung am 01.04.2009 liegen: OGH 08.03.2011, 5 Ob 22/11p, wobl 2012,212/78; OGH 07.07.2011, 5 Ob 87/11x, MietSlg 63.738.

Umfang der Prüfpflicht des Gerichtes: OGH 04.04.2017, 5 Ob 146/16f, wobl 2018/20, 61. Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nicht überprüfbar ist die Umsatzsteuerabrechnung des Verwalters mit dem Finanzamt: OGH 20.07.2017, 5 Ob 59/17p, Zak 2017/574, 336.

Zur Rechnungslegungspflicht des Verwalters einer schlichten Miteigentumsgemeinschaft nach § 837 ABGB: OGH 12.09.2006, 5 Ob 180/06s, wobl 2007/20, 54.

  • Abrechnungen im Wohnungseigentum, immolex 2010, 64
  • Kriterien der Abrechnung gemäß Wohnungseigentumsgesetz 2002, immolex 2011, 70
  • Die Überprüfung der Jahresabrechnung auf ihre Richtigkeit, wobl 2012, 45
  • Abrechnung nach dem WEG, immolex 2014, 216

Versäumt es der WE-Verwalter, Rücklagenbeiträge ordnungsgemäß vorzuschreiben und hereinzubringen, so haftet er der Eigentümergemeinschaft für den daraus entstandenen Schaden. Ein Schaden wird nur dann verneint, wenn der Beitragsschuldner sich bereiterklärt und auch imstande ist, seine Zahlungspflicht sofort zu erfüllen. Die Beweislast dafür trägt der säumige Verwalter: OGH 23.11.2004, 5 Ob 247/04s, ecolex 2005/163, 370 = wobl 2005/115, 314. Zur Rückforderung zwischen Wohnungseigentümern nach unrichtiger Abrechnung der Liegenschaftsaufwendungen: OGH 21.02.2006, 5 Ob 244/05a, wobl 2006/98, 224.

Ohne Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer darf der WE-Verwalter einzelnen Wohnungseigentümern keine Zahlungserleichterungen gewähren: OGH 11.07.2006, 5 Ob 146/06s, wobl 2006/136, 340.

Zu den Formalitäten eines Antrages auf "Ersichtlichmachung" des Verwalters im Grundbuch: OGH 13.05.2003, 5 Ob 98/03b, wobl 2003/184, 340; OGH 10.05.2005, 5 Ob 65/05b, wobl 2005/137, 376. Seit 2006 prüft das Grundbuchsgericht nicht mehr die Rechtmäßigkeit der Verwalterbestellung. Statt dessen muß der Einschreiter die Art der Bestellung nachvollziehbar vorbringen: OGH 24.06.2008, 5 Ob 5/08h, EvBl-LS 2008/26, 906 = wobl 2008/123, 333.

Haftung des Verwalters für mangelhaften Winterdienst: OGH 11.02.2010, 5 Ob 209/09k, wobl 2011/6, 14.

Zu den Pflichten des Verwalters nach Auflösung des Verwaltervertrages: OGH 24.01.2011, 5 Ob 149/10p, NZ 2012/6, 17 = wobl 2011/161, 435. Der gekündigte Verwalter muß der Eigentümergemeinschaft über die Rücklage Rechnung legen für den gesamten Verwaltungszeitraum: OGH 14.12.2006, 5 Ob 257/06i, wobl 2007/42, 109. Unter Rücklage fällt hier das gesamte der Deckung von Aufwendungen dienende Gesamtvermögen der Eigentümergemeinschaft (also ein weites Verständnis des Rücklagenbegriffs) […], weil nur damit gewährleistet ist, dass sämtliche Geldmittel der Eigentümergemeinschaft von der Verpflichtung zur Abrechnung und Herausgabe an die Eigentümergemeinschaft oder den neuen Verwalter umfasst sind: OGH 18.07.2018, 5 Ob 80/18b, Zak 2018/569, 297. Der Verwalter bleibt weiterhin passiv legitimiert für Ansprüche auf Rechnungslegung solcher Perioden, die in das abgelaufene Vertragsverhältnis fallen: OGH 29.12.2006, 5 Ob 245/06z = 5 Ob 249/06p, wobl 2007/58, 143. Endet die Verwaltung während des Kalenderjahres, so hat der scheidende Verwalter für den entsprechenden Teil des Jahres abzurechnen: OGH 05.02.2008, 5 Ob 212/07y, wobl 2008/61, 176.

Auch hat er der Eigentümergemeinschaft sämtliche Original-Verwaltungsunterlagen - auch für abgeschlossene Perioden - herauszugeben: OGH 24.01.2011, 5 Ob 149/10p, ecolex 2011/84, 205 = immolex 2011/27, 89. Die Ansprüche sind im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren geltend zu machen: OGH 17.04.2007, 5 Ob 277/06f, wobl 2007/101, 254.

Die Durchsetzung der Pflichten des Verwalters ist dem Außerstreitverfahren vorbehalten: § 52 Abs 3 und 6 WEG. Zur schwierigen Frage, zu welchen konkreten Anspruchstellungen der einzelne Wohnungseigentümer legitimiert ist: OGH 25.01.2016, 5 Ob 129/15d; OGH 29.08.2017, 5 Ob 115/17y, EvBl 2018/12, 81 (Unterlassung Fensterreparatur).

Zum Klagebegehren auf Herausgabe des Rücklagenüberschusses (§ 31 Abs 3 WEG): Das Begehren der Eigentümergemeinschaft auf Ausfolgung des Überschusses an sich selbst ist im streitigen Verfahren geltend zu machen: OGH 15.09.2009, 5 Ob 175/09k, immolex 2010/LS 8, 5 = wobl 2009/136, 384 = immolex 2010/62, 186.

  • Zur Auskunftspflicht des Hausverwalters, immolex 2009, 166
  • Zu den Pflichten des Immobilienverwalters bei rechtsgeschäftlicher Beendigung des Verwaltungsverhältnisses, wobl 2009, 137
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