2.5.1.1.Kündigungsgründe nach dem MRG

( § 30 Abs 2 MRG )

- (Z. 3) - Allgemein zum "erheblich nachteiligen Gebrauch" durch Bautätigkeit des Mieters: OGH 08.03.2012, 2 Ob 164/11y, wobl 2012/106, 352.

Baut der Mieter ein Badezimmer ein, ohne ordnungsgemäß gegen Feuchtigkeit zu isolieren, so setzt er den Kündigungsgrund des "erheblich nachteiligen Gebrauches": OGH 21.08.2003, 3 Ob 268/02m, wobl 2004/36, 146; OGH 18.02.2010, 8 Ob 138/09s, immolex 2010/LS 52, 168 (unsachgemäßer Duscheinbau); OGH 25.01.2011, 8 Ob 137/10w, wobl 2012/39, 116 (Einbau Badewanne); OGH 19.02.2015, 6 Ob 16/15v, Zak 2015/318, 176 (Wasserschaden). Der Mieter verwirklicht diesen Kündigungsgrund freilich nur dann, wenn er die erhebliche Nachteiligkeit seines Gebrauches erkennen kann und keine Abhilfe schafft: OGH 20.10.2004, 8 Ob 96/04g, wobl 2005/80, 237; OGH 31.01.2013, 6 Ob 15/13v, wobl 2013/57, 171 (Badezimmereinbau). Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich: OGH 25.08.2014, 8 Ob 67/14g, Zak 2014/633, 335 (Messie-Syndrom).

Die Aufkündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauches ist auch dann erfolgreich, wenn der Untermieter den Mißbrauch treibt und es dem Hauptmieter nicht gelingt, den Mißstand innerhalb angemessener Zeit abzustellen. Eine - wenn auch schlußendlich erfolgreiche - Räumungsklage des Hauptmieters gegen den Untermieter reicht noch nicht aus: 0GH 23.10.2003, 3 Ob 151/02h, wobl 2004/92, 362 (Tabledance).

Dieser Kündigungsgrund erfordert nicht unbedingt eine Substanzgefährdung; es genügt die Gefährdung sonstiger wesentlicher Interessen des Vermieters: OGH 23.06.2009, 3 Ob 108/09t, immolex 2009/LS 89, 264.

Weitere Einzelfälle: Rechtswirksame Kündigung nach unsachgemäßer Installation eines Holzbrennofens: OGH 14.01.2010, 6 Ob 269/09s; 27.01.2010, 3 Ob 4/10z, immolex 2010/89, 257; Unterlassene Meldung von Schimmelbildung: OGH 10.11.2011, 2 Ob 165/11w, Zak 2012/24, 17 = wobl 2012/38, 114 (Ursache ungeklärt); schimmelförderndes Duschen: OGH 19.5.2015, 5 Ob 45/15a, immolex 2015/85, 282. Erheblich nachteiliger Gebrauch durch sorglose Beschäftigung von Pfuschern: OGH 23.10.2015, 6 Ob 192/15a, wobl 2016/39, 135.

  • Substanzgefährdung durch Duschkabineneinbau, immolex 2012, 70 (Tabelle!)

- (Z. 3) - Allgemeines zum Kündigungsgrund: OGH 06.06.2013, 6 Ob 87/13g, wobl 2013/84, 234.

Ist die Unleidlichkeit für den Mieter nicht ohne weiters erkennbar, so ist eine vorherige Ermahnung durch den Vermieter notwendig: OGH 07.06.2006, 9 Ob 51/06z, wobl 2007/78, 212 (hellhöriges Haus). Einmaliges Fehlverhalten kann bereits Kündigungsgrund sein: OGH 01.09.2010, 7 Ob 113/10h, immolex 2011/33, 116 (Tätlichkeiten durch Mitbewohner). Verhaltensänderungen nach Zustellung der Aufkündigung sind nur dann beachtlich, wenn eine Wiederholung des unleidlichen Verhaltens auszuschließen ist: OGH 19.12.2014, 8 Ob 123/14t, Zak 2014/98, 58; OGH 19.03.2015, 1 Ob 30/15s, wobl 2015/83, 229 (Beschimpfen und Verfolgen); OGH 28.06.2016, 8 Ob 55/16w, Zak 2016/637, 336 = wobl 2016/121, 396 (Beleidigungen – günstige Prognose); OGH 17.04.2018, 10 Ob 29/18i (Beschimpfungen).

Für diesen Kündigungsgrund ist kein Verschulden des Mieters erforderlich: OGH 19.11.2015, 7 Ob 144/15z, wobl 2016/29, 102 (unberechtigte Anzeigen). Modifizierend jedoch zum unleidlichen Verhalten eines geistig Behinderten: Bei gewissen Verhaltensweisen muss aber der Umstand der Unzurechnungsfähigkeit zumindest in der Weise berücksichtigt werden, dass das Verhalten einer geisteskranken Person nicht unter allen Umständen ebenso unleidlich, also für die Mitbewohner unerträglich ist, wie ein gleichartiges Verhalten einer zurechnungsfähigen Person. Dies ist jedoch nicht dahin zu verstehen, dass die Mitbewohner jedwedes Verhalten einer geistig behinderten Person in Kauf zu nehmen hätten, auch wenn dadurch ihre Lebensqualität in gravierender Weise beeinträchtigt wird. Vielmehr hat in solchen Fällen eine Interessenabwägung stattzufinden, bei der an das Verhalten der behinderten Person ein weniger strenger Maßstab anzulegen ist: OGH 24.02.2015, 10 Ob 4/15h. Ähnlich OGH 18.09.2009, 6 Ob 142/09i, Zak 2010/83, 56 (Aufkündigung erfolgreich); OGH 29.08.2017, 5 Ob 136/17m, Zak 2017/612, 356 = wobl 2018/46, 116 (Schizophrenie).

Unleidliches Verhalten bejaht: beharrliche Nutzung bestandfremder Flächen: OGH 26.04.2012, 1 Ob 39/12k, immolex 2012/106, 342; wiederholte nächtliche Ruhestörung: OGH 24.10.2016, 6 Ob 192/16b, wobl 2017/16, 44 (hellhöriges Haus); Aggressive Hundehaltung: OGH 29.11.2017, 7 Ob 191/17i, Zak 2018/55, 37.

Der Mieter trägt die Verantwortung für das Verhalten seiner Wohnungsgenossen: OGH 15.11.2009, 3 Ob 220/09p, immolex 2010/LS 23, 68. Solches Verhalten ist dem Mieter nur dann nicht zuzurechnen, wenn dieser davon nicht wußte und deshalb auch nicht dagegen einschreiten konnte: OGH 16.12.2015, 3 Ob 236/15z, immolex 2017/40, 116 (Urlaub). Die Kündigung ist also auch dann erfolgreich, wenn der Mieter sich zwar redlich aber erfolglos bemüht hat, das unleidliche Verhalten des Mitbewohners abzustellen: OGH 28.11.2013, 6 Ob 189/13g, Zak 2014/102, 56.

– (Z 8 - 12) – Bekanntlich erlaubt das Gesetz die Eigenbedarfskündigung erst dann, wenn zwischen Erwerb des Hauses und dem Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen (§ 30 Abs.3 MRG). Der OGH läßt auch eine frühere Eigenbedarfskündigung zu, wenn der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wurde, der nach dem Erwerb des Hauses durch den kündigenden Vermieter liegt: OGH 12.09.2002, 6 Ob 9/02w, AnwBl 2003/7851, 37 = ecolex 2003/14, 27 = wobl 2003/69, 138; ebenso, wenn bereits der Rechtsvorgänger des Vermieters wegen Eigenbedarfs kündigen hätte können: OGH 10.02.2004, 1 Ob 293/03z, JBl 2004, 521 = EvBl 2004/136 = RdW 2004/475, 536 = wobl 2005/40, 140.

In seiner neueren Rechtsprechung hat der OGH die Anforderungen an das Vorliegen eines Eigenbedarfes deutlich gelockert: zuletzt OGH 23.11.2016, 3 Ob 160/16z, wobl 2017/58, 185. Beispiele: Kündigungsrecht einer Vermieterin, die die aufgekündigte Wohnung braucht, um ihren pflegebedürftigen Vater betreuen zu können: OGH 14.10.2003, 1 Ob 233/02d, wobl 2004/38, 148; Es genügt, wenn nur ein kündigender Hälfteeigentümer die Sperrfrist erfüllt: OGH 22.05.2007, 4 Ob 54/07f, EvBl 2007/140, 776 = wobl 2008/117, 327.

Die geplante Expansion des Unternehmens kann tauglicher Eigenbedarf des Untervermieters sein: OGH 13.03.2003, 2 Ob 38/03g, wobl 2005/12, 50.

Der Kündigungsgrund der Z 8 gilt nur bei Wohnungen, während Geschäftsräume wegen Eigenbedarfs nur gemäß Z 9 unter Beistellung eines ersatzweisen Mietgegenstands oder gemäß § 31 Abs 1 MRG aufgekündigt werden können: OGH 16.04.2004, 1 Ob 257/03f, wobl 2005/92, 272. Zum Eigenbedarf an Geschäftslokalen: OGH 28.03.2018, 6 Ob 44/18s, immolex 2018/96, 288.

Für diesen Kündigungsgrund ist unerheblich, ob der Vermieter die Möglichkeit hätte, in einem anderen - ihm nicht gehörenden - Haus eine Wohnung zu mieten. Genauso unerheblich ist, ob der Vermieter sich für die Dauer des Kündigungsstreites eine (Not-) Wohnung gemietet hat: OGH 26.08.2004, 6 Ob 35/04x, wobl 2005/93, 274 (Lebensgemeinschaft des Vermieters aufgelöst).

Ersatzobjekt: Anforderungen an die Beschaffenheit: OGH 28.11.2013, 6 Ob 188/13k, wobl 2014/14, 47.

Selbstverschuldeter Eigenbedarf gibt kein Kündigungsrecht; also wenn der Vermieter seinen Eigenbedarf mit zumutbaren Mitteln verhindern hätte können: OGH 16.09.2008, 1 Ob 135/08x, immolex 2009/69, 176 = wobl 2009/126, 344; er also etwa die günstige Gelegenheit versäumt hat, Wohnungen zusammenzulegen: OGH 04.06.2007, 5 Ob 83/07b, wobl 2008/17, 46.

Eigenbedarf bejaht: OGH 23.06.2009, 3 Ob 110/09m, wobl 2010/51, 106; OGH 17.06.2010, 2 Ob 215/09w, wobl 2011/5, 13.

– (Z 5) – Der Tod allein löst das Bestandverhältnis noch nicht auf. Kündigung erforderlich: OGH 03.03.2009, 5 Ob 258/08i, NZ 2009/92, 300 = EvBl 2009/132, 907 = immolex 2009/115, 316 = wobl 2010/23, 52.

Angehörige des Hauptmieters, die mit ihm gemeinsam in der Wohnung leben, treten mit dem Tod des Hauptmieters in dessen Mietvertrag ein (§ 14 MRG). Gibt es keine Eintrittsberechtigten, so darf der Vermieter nach dem Tod des Hauptmieters kündigen. Ein nachträgliches Wegfallen dieses Wohnbedürfnisses (etwa wegen anderer Wohnmöglichkeit) ändert am bereits geschehenen Eintritt nichts mehr: OGH 28.11.2006, 1 Ob 246/06t, wobl 2008/44, 133.

Kleine Sprachkritik: Der Gesetzgeber formuliert das etwas anders: er nennt als wesentliche Voraussetzung des Eintrittsrechtes ein "dringendes Wohnbedürfnis des Angehörigen". Das kann er so nicht gemeint haben, denn: welcher mitteleuropäische Mensch hat kein dringendes Wohnbedürfnis? Er hat also gemeint, daß der Eintrittsberechtigte dort und nirgends anders wohnt; mit anderen Worten in schönem Mietrechtsdeutsch: daß er dort "sein dringendes Wohnbedürfnis befriedigt".

Zur Frage, wann ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegt: OGH 25.10.2016, 5 Ob 180/16f, immolex 2017/2, 15. Die abstrakte Möglichkeit eines zukünftigen Bedarfes erfüllt die Kriterien des dringenden Wohnbedürfnisses nicht: OGH 29.08.2017, 5 Ob 70/17f, immolex 2018/14, 49.

– (Z 6) – Dieser Kündigungsgrund ist nur dann erfüllt, wenn einerseits die vermieteten Räumlichkeiten nicht in der vereinbarten Form oder zumindest in einer gleichwertigen Weise regelmäßig verwendet werden und andererseits kein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags besteht. Die erste Voraussetzung hat der Vermieter zu beweisen, das Fehlen der zweiten der Mieter: OGH 23.01.2015, 8 Ob 131/14v, wobl 2015/119, 302 (Geschäftslokal wegen Renovierung geschlossen). Bei Mietwohnungen heißt dieses schutzwürdige Interesse dringendes Wohnbedürfnis.

Der OGH nimmt eine regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken dann an, wenn der Mieter die Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt nützt: OGH 23.10.2015, 6 Ob 172/15k, wobl 2016/40, 135; OGH 17.02.2016, 3 Ob 14/16d, immolex 2017/39, 115 (Arbeitspausen und Bereitschaftsdienst). Regelmäßige Verwendung mittelbar durch den Untermieter des Gekündigten: OGH 04.07.2017, 3 Ob 12/17m, Zak 2017/613, 356 = immolex 2018/13, 48.

Benützt der Mieter die Wohnung regelmäßig, so kann ihn der Vermieter auch dann nicht kündigen, wenn der Mieter woanders eine Eigentumswohnung hat: OGH 17.12.2003, 3 Ob 186/03d, RdW 2004/309, 339. Schon durchgehende Benützung der Wohnung bloß zum Schlafen schließt den Kündigungsgrund aus: OGH 18.12.2014, 3 Ob 153/14t, Zak 2015/166, 97 (Darstellung der Grundsätze).

Ein eventueller Bedarf des Mieters in vier Jahren hindert nicht die Kündigung wegen Nichtbenützung: OGH 28.01.2016, 1 Ob 264/15b, Zak 2016/144, 77 (Lehre).

Keine Obliegenheit des Vermieters zur Nachforschung, ob der Mieter die Wohnung regelmäßig benutzt: OGH 18.03.2009, 7 Ob 22/09z, immolex 2009/LS 65, 196.

Die Nichtbenützung der Wohnung aus Gründen, die in die Sphäre des Vermieters fallen, ist kein Kündigungsgrund: OGH 27.08.2015, 1 Ob 166/15s, immolex 2015/91, 308 = wobl 2016/4, 23 ("Psychoterror").

Ein Mieter, der untervermieten darf, kann dann wegen Nichtbenützung des Bestandgegenstandes (§ 30 Abs.2 Z.6 MRG) gekündigt werden, wenn er es längere Zeit leer stehen gelassen hat: OGH 16.12.2003, 1 Ob 278/03v, EvBl 2004/92.

Kündigungsgrund ist erfüllt, wenn die Wohnung bloß als gelegentliches Absteigequartier genutzt wird: OGH 11.07.2006, 1 Ob 77/06i, wobl 2007/81, 216; bei Absitzen einer 20-jährigen Haftstrafe: OGH 15.05.2012, 3 Ob 69/12m, wobl 2012/119, 381.

  • Der Kündigungsgrund der Nichtbenützung, immolex 2012, 40 (mit Tabellen)

– (Z 14 u. 15) – Siehe dazu Lindinger, Kündigungsgründe im Schatten der Baukonjunktur - Die Kündigungsmöglichkeiten gem § 30 Abs 2 Z 14 und 15 MRG, immolex 2011, 134.

Kündigungs- und Auflösungsgründe muß der Vermieter ohne unnötigen Aufschub geltend machen, sonst nimmt die Rechtsprechung einen stillschweigenden Verzicht auf Geltendmachung dieses Kündigungsgrundes an. Bei Dauertatbeständen, wie "erheblich nachteiliger Gebrauch" oder "unleidliches Verhalten", gilt ein stillschweigender Verzicht nicht für künftige Tatbestände: OGH 04.08.2010, 3 Ob 87/10f, wobl 2011/4, 10 = immolex 2010/LS 95, 305 = ecolex 2011/119, 306; oder – mit anderen Worten: Bei Dauertatbeständen liegt im Zuwarten mit der Kündigung kein Verzicht auf den Kündigungsgrund: OGH 21.08.2013, 3 Ob 141/13a, wobl 2013/95, 264.

– (§ 30 Abs 1 MRG) – Kündigungen wegen qualifizierten öffentlichen Interesses fallen unter die Generalklausel des § 30 Abs.1 MRG und sind daher rechtswirksam: OGH 11.08.2005, 2 Ob 211/03y, RdW 2006/13, 18 (U-Bahn-Bau).

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