2.2.1.1.Abgrenzung Miete - Pacht

Diese Unterscheidung hat in der Praxis enorme Bedeutung: Pachtverträge unterliegen nicht dem Mietrechtsgesetz und der Pächter genießt so viel weniger Schutz als der Mieter.

Wie die Parteien ihren Vertrag bezeichnen, kann für die Unterscheidung höchstens Indizwirkung haben; etwa wenn der Vertrag einen Zusammenhang zum MRG herstellt: OGH 12.03.2008, 7 Ob 260/07x, wobl 2009/57, 163. Es kommt vor allem auf die Gesamtheit von Inhalt und Gestaltung des Vertragsverhältnisses an - also jeweils auf die Umstände des Einzelfalles: OGH 12.03.2008, 7 Ob 260/07x, JBl 2008, 591 (hier entwickelt der OGH schon fast ein "bewegliches System").

Das wichtigste Unterscheidungsmerkmal zwischen Miet- und Pachtvertrag ist, ob eine Betriebspflicht vereinbart wurde: OGH 20.03.2003, 6 Ob 36/03t, wobl 2004/69, 285 und OGH 09.11.2004, 4 Ob 163/04f, wobl 2005/39, 137 und OGH 20.01.2005, 8 Ob 108/04x, wobl 2005/46, 172. Übernimmt der Bestandnehmer keinen laufenden Betrieb, so nimmt der OGH eine Unternehmenspacht überdies dann an, wenn der Bestandgeber dem Bestandnehmer alle wesentlichen Grundlagen zur Aufnahme des Betriebes zur Verfügung stellt: OGH 09.06.2004, 9 Ob 53/04s, wobl 2004/68, 282; LGZ Wien, 23.03.2005, 40 R 22/05i, wobl 2005/130, 348; OGH 22.12.2011, 2 Ob 133/11i, wobl 2012/83, 228 (Fernwärmeunternehmen). Oder wenn der Bestandnehmer ohne die besondere Infrastruktur des Bestandgebers gar nicht bestehen könnte: OGH 15.12.2004, 6 Ob 182/04i, ecolex 2005/200, 440 (Restaurant am Flughafen).

Vereinbarung eines umsatzabhängigen Bestandzinses: OGH 20.01.2005, 8 Ob 108/04x, wobl 2005/46, 172; Pflicht zur "betriebsbereiten" Rückstellung des Bestandobjektes: OGH 28.07.2004, 7 Ob 87/04a, wobl 2005/62, 205 (Trafik-Kiosk).

OGH 15.12.2004, 6 Ob 182/04i, wobl 2006/22, 87 (Geschäftslokal im Flughafengebäude); OGH 23.11.2016, 1 Ob 177/16k, immolex 2017/41, 117 (Gastronomiebetrieb).

Bei Betriebspflicht, die mehr auf Umsatzmaximierung zielt und weniger auf intakte Rückstellung des Bestandobjektes: OGH 12.09.2006, 1 Ob 147/06h, ecolex 2007/3, 25 (Desolate Räume an Gastwirt übergeben); OGH 03.04.2008, 1 Ob 25/08w, ecolex 2008/224, 627 = RdW 2008/541, 581 = wobl 2009/58, 164 (Trafik im Krankenhaus).

Der OGH sieht Bestandverträge in Einkaufszentren meist als Pachtverträge an, selbst dann, wenn der Vertrag mit "Mietvertrag" bezeichnet ist: OGH 28.11.2005, 7 Ob 267/05y, RdW 2006/10, 17 = wobl 2006/12, 55.

Manchmal nimmt der OGH auch Miete an: Wenn nackte Geschäftsräume übergeben wurden: OGH 26.07.2006, 3 Ob 253/05k, ecolex 2006/387, 898 = wobl 2007/1, 14 = RdW 2007/157, 152; einem Einkaufszentrum nicht gleichzusetzen sind der Wiener Prater: OGH 31.08.2006, 6 Ob 123/05i, wobl 2007/126, 321; eine Messehalle: OGH 17.12.2008, 3 Ob 145/08g, immolex 2009/LS 30, 100 = immolex 2009/83, 243 = wobl 2009/76, 227; selbst dann, wenn Betriebspflicht vereinbart wurde: OGH 18.09.2009, 6 Ob 141/09t, Zak 2009/700, 436 = RdW 2010/84, 83 = ecolex 2010/41, 141 = NZ 2010/25, 85 = immolex 2010/45, 145 = wobl 2010/26, 65 ("Edelrohbauzustand"); OGH 19.05.2010, 6 Ob 74/10s, Zak 2010/476, 274 = RdW 2010/584, 578 = immolex 2011/3, 15 = wobl 2011/76, 164 (Feststellungsklage zulässig!); Restaurant in Kinocenter: OGH 25.08.2011, 5 Ob 76/11d, RdW 2012/26, 21.

  • Bestandverträge in Einkaufszentren, wobl 2005, 105
  • Bestandverträge in Einkaufszentren, wobl 2005, 121
  • Zur Qualifikation von Bestandverträgen in Einkaufszentren, wbl 2005, 341
  • Bestandverträge in Einkaufszentren, wobl 2005, 293
  • Die Rechtsnatur von Bestandverträgen in Einkaufszentren, RdW 2005/745, 666
  • Einkaufszentren: Pacht ohne Pachtobjekt?, ecolex 2006, 15
  • Einkaufszentren und die Absorptionstheorie, RdW 2006/4, 6
  • Einkaufszentren, Privatautonomie und Vertrauensschutz, wobl 2006, 2
  • Nochmals: Zur rechtlichen Qualifikation von Bestandverträgen in Einkaufszentren, wobl 2006, 13
  • Bestandverträge in Einkaufszentren, JBl 2006, 76
  • Gebrauchsüberlassung in Einkaufszentren, RdW 2006/392, 415
  • Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht im EKZ: Eine Suche nach dem Problemkern, JBl 2007, 273
  • Mietverträge in Einkaufszentren, wbl 2008, 114
  • Zum Rechtsbegriff Einkaufszentrum im österreichischen Recht, wbl 2009, 209
  • Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht: Aktuelle Tendenzen in der höchstgerichtlichen Judikatur, wobl 2009, 151
  • Bestandverträge in Einkaufszentren - Gedanken zur Rechtssicherheit, JBl 2010, 409
  • Bestandverträge in Einkaufszentren: Aktuelle Entwicklungen in Judikatur und Rechtspolitik, wobl 2010, 57
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