2.3.3.2.Benützung der Eigentumswohnung

( § 16 WEG 2002 )

Jeder Wohnungseigentümer muß die Benutzung seines Objektes durch Dritte soweit dulden, als zur Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder zur Erhaltung allgemeiner Teile notwendig (§ 16 Abs. 3 WEG). Für daraus entstehende Nachteile muß ihn die Eigentümergemeinschaft entschädigen. Duldungspflicht und Ausmaß der Entschädigung sind in einem Außerstreitverfahren nach § 52 Abs.1 Z.2 WEG 2002 zu klären.

  • Zur Duldungspflicht und zum vermögensrechtlichen Nachteil des § 16 Abs.3 WEG, immolex 2009, 330

Der Wohnungseigentümer haftet seinen Miteigentümern für Ruhestörungen seiner Mieter. Im Ernstfall muß er die Ruhestörungen durch Klage unterbinden: OGH 16.10.2007, 5 Ob 217/07h, wobl 2009/6, 15. In schweren Fällen kann der Wohnungseigentümer von seinem Miteigentümer die Auflösung des Bestandvertrages mit dessen Mieter fordern: OGH 24.01.2011, 5 Ob 2/11x, immolex 2011/57, 185 = EvBl 2011/82, 562 = wobl 2011/93, 213 (Verleumdungen durch Mieter).

– (§ 16 Abs 2 WEG) – Im Wohnungseigentumsvertrag ist jedes Wohnungseigentumsobjekt einem bestimmten Zweck gewidmet. Diese Widmung darf der Wohnungseigentümer nicht eigenmächtig ändern: OGH 21.12.2004, 5 Ob 277/04b, ecolex 2005/269, 609 (Massagepraxis statt Wohnung); OGH 20.05.2014, 5 Ob 210/13p, Zak 2014/635, 336 (Arztpraxis statt Büro). Verweigern die Miteigentümer ihre Zustimmung, so steht dem Wohnungseigentümer der Weg zum Außerstreitrichter offen (§ 52 Abs.1 Z.2 WEG). Das Gericht darf die beantragte Widmungsänderung nur dann verwehren, wenn dadurch wichtige Interessen anderer Wohnungseigentümer verletzt werden: OGH 23.01.2017, 5 Ob 150/16v, immolex 2017/43, 120 = wobl 2017/99, 317 (Bankfiliale → Chinarestaurant)

Eine Widmungsänderung (die gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG wie jede andere Änderung eines Wohnungseigentumsobjekts zu behandeln ist) kann nur abgewehrt werden, wenn sie mit wesentlichen Interessen anderer Wohnungseigentümer kollidiert. Einer Widmungsänderung steht also nicht schon jede Beeinträchtigung von Interessen der Miteigentümer entgegen, sondern nur wesentliche Beeinträchtigungen, die die Interessen der anderen Wohnungseigentümer am Unterbleiben der Änderung so schutzwürdig erscheinen lassen, dass ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG zurückzustehen hat. Die Zulässigkeit einer Widmungsänderung kann nur beurteilt werden, wenn man die gültige Widmung des betreffenden Objekts der beabsichtigten Verwendung (gemessen an den typischen Auswirkungen einer solchen Änderung) gegenüberstellt. Dabei kommt es auf das vom Einzelfall abhängige konkrete Ausmaß der Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer an, das – bei objektiver Betrachtung – mit der in Zukunft typischerweise zu erwartenden Entwicklung und ihren Begleiterscheinungen verbunden ist: OGH 15.05.2018, 5 Ob 235/17w, immolex 2018/120, 361.

Konkludente Zustimmung der übrigen Miteigentümer: OGH 25.07.2014, 5 Ob 100/14p, Zak 2014/636, 336 (8 Jahre ohne Protest).

die nicht im Grundbuch als Zubehör eingetragen sind, gelten als allgemeine Teile der Liegenschaft: OGH 02.08.2012, 4 Ob 108/12d, EvBl 2013/12, 75 (Räumungsklage).

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