2.2.4.2.Aufhebung des Mietvertrages nach § 1118 ABGB

Zur Aufhebung führen nur Rückstände an Mietzins und allfälliger Umsatzsteuer und nicht Rückstände mit Nebengebühren wie etwa Zinsen oder Kosten: OGH 22.02.2007, 2 Ob 272/06y, RdW 2007/553, 530; OGH 29.10.2013, 3 Ob 133/13z, EvBl 2014/59, 412. Die zeitliche Abfolge: Mahnung → Nachfristsetzung → Aufhebungserklärung muß notwendig eingehalten werden: OGH 26.02.2009, 1 Ob 29/09k, immolex 2009/LS 70, 197.

Eine erliegende Kaution schützt nicht vor qualifiziertem Mietzinsrückstand: OGH 17.10.2013, 1 Ob 176/13h, immolex 2014/2, 17.

Voraussetzung einer wirksamen Mahnung ist, daß sie den Mieter ausdrücklich auf die fälligen Verbindlichkeiten hinweist und ihm eine letzte Gelegenheit gibt, durch Zahlung die vorzeitige Vertragsauflösung abzuwenden ("qualifizierte Mahnung"): OGH 29.04.2009, 9 Ob 21/09t, wobl 2010/38, 83; OGH 09.06.2011, 3 Ob 25/11i, EvBl 2011/138, 964 (Rückstände während des Verfahrens). Eine Aufschlüsselung in einzelne Bestandzinsperioden in der Mahnung ist nicht notwendig: OGH 12.06.2003, 8 Ob 47/03z, wobl 2005/30, 93.

Vorsicht bei verschollenen Mietern! Der Prozeßkurator ist zum Empfang der Mahnung nicht legitimiert: OGH 24.03.2010, 9 Ob 16/10h, wobl 2011/98, 228.

Konkludente Auflösungserklärung durch Fortführung des Räumungsprozesses: OGH 12.10.2011, 3 Ob 179/11m, wobl 2012/61, 164; OGH 12.01.2012, 6 Ob 2/12f, wobl 2012/128, 389.

Der Mieter kann das Räumungsbegehren dann abwehren, wenn er die offenen Mietzinse bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung begleicht und er beweist, daß ihn am Rückstand kein grobes Verschulden trifft (§ 33 Abs.2 und 3 MRG). Achtung: diese Bestimmung gilt nur im Bereich des Kündigungsschutzes des MRG: OGH 17.08.2016, 8 Ob 78/16b, wobl 2017/2, 13. Nur die rechtzeitige Zahlung wirkt auf den Überweisungsauftrag zurück: "Beglichen" ist der rückständige Mietzins daher erst dann, wenn er in die Hände des Vermieters gelangt ist. Die bloße Aufgabe eines Überweisungsauftrages reicht nicht aus: OGH 12.11.2009, 6 Ob 218/09s, ecolex 2010/115, 348 = RdW 2010/360, 338 = ÖBA 2010/1628, 391 = immolex 2010/88, 256.

Zulässige "Nachzahlung" in Form einer außergerichtlichen Aufrechnungserklärung: OGH 25.09.2014, 9 Ob 52/14h, wobl 2015/84, 231.

Grobes Verschulden – (§ 33 Abs 2 MRG) – Zum Begriff: OGH 23.04.2015, 1 Ob 19/15y, wobl 2015/122, 305. Hat sich der Mieter bereits öfter Rückstände trotz Mahnung zuschulden kommen lassen, so wird grobes Verschulden nur mehr in Ausnahmefällen auszuschließen sein. Grobes Verschulden wird nicht nur dann angenommen, wenn der Mieter die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt, sondern auch dann, wenn er den Mietzinsrückstand aus reiner Gleichgültigkeit anwachsen läßt: OGH 29.04.2014, 9 Ob 65/13v, wobl 2014/102, 275 (Zweifel). Ist der Mieter in wirtschaftlichen Schwierigkeiten, so muß er beweisen, daß er diese Schwierigkeiten nicht verschuldet hat: OGH 12.06.2003, 8 Ob 47/03z, ecolex 2003/330, 834; OGH 12.04.2005, 1 Ob 70/05h, wobl 2005/129, 348.

Häufige Rückstände schließen grobe Fahrlässigkeit nur in besonderen Einzelfällen aus: OGH 16.09.2008, 1 Ob 172/08p, immolex 2009/58, 149; OGH 25.03.2014, 10 Ob 3/14k, wobl 2014/101, 275. Längerer Zahlungsverzug indiziert grobes Verschulden: OGH 28.01.2010, 2 Ob 160/09g, Zak 2010/234, 136. Alkoholkrankheit ist kein Entschuldigungsgrund: OGH 22.10.2014, 1 Ob 174/14s, wobl 2015/28, 71 = ecolex 2015/108, 279.

  • Zur Zulässigkeit eines Räumungsbegehrens beim Immobilienleasing, wobl 2005, 185
  • Qualifizierter Mietzinsrückstand und grobes Verschulden, immolex 2013, 110

Eine - rechtswirksame - Auflösungserklärung des Vermieters wegen Mietzinsrückständen kann der Mieter durch nachträgliche Aufrechnungserklärung nicht mehr beseitigen: OGH 12.04.2005, 1 Ob 30/05a, wobl 2005/102, 286 = RdW 2005/612, 540 = JBl 2005, 726. Eine rechtswirksame Aufrechnung vor der Auflösungserklärung muß der Mieter beweisen: OGH 28.05.2013, 8 Ob 42/13d, immolex 2013/75, 236.

Erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benutzung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen die Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder auch nur droht. Die wichtigen Gründe in der Person des Bestandnehmers müssen die Interessen des Bestandgebers soweit nachteilig berühren, dass sie bei objektiver Betrachtungsweise einen verständigen Bestandgeber zur Vertragsauflösung veranlassen würden und diese als gerechte, dem Sachverhalt adäquate Maßnahme erscheinen lassen. Der Auflösungsgrund des § 1118 erster Fall ABGB setzt kein Verschulden des Mieters voraus". [ Unter den Tatbestand des § 1118 erster Fall ABGB fällt auch „unleidliches Verhalten“ im Sinn des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG ] Dabei genügt es, dass das zur Kündigung Anlass gebende Verhalten objektiv als geeignet angesehen werden muss, den Mitbewohnern oder auch nur einem von ihnen das Wohnen im Haus zu verleiden. Grundsätzlich verantwortet der Mieter auch das Verhalten anderer Personen, die mit seinem Willen den Mietgegenstand benützen: OGH 28.4.2015, 10 Ob 26/15v. Siehe dazu auch: OGH 28.10.2016, 9 Ob 69/16m, immolex 2017/8, 23.

Zur Aufhebung des Mietvertrages nach § 1118 ABGB wegen eigenmächtiger Umbauten durch den Mieter: Die Vornahme von baulichen Veränderungen durch den Mieter ohne Zustimmung des Bestandgebers rechtfertigt die Auflösung des Bestandvertrags gemäß § 30 Abs 2 Z 3 MRG (§ 1118 erster Fall ABGB), wenn die vom Mieter vorgenommenen Veränderungen für die Bestandsache erheblich nachteilig sind. Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung beziehungsweise Modernisierung des Bestandgegenstands vermögen selbst dann nicht den Kündigungsgrund herzustellen, wenn sie ohne die erforderliche baubehördliche Bewilligung vorgenommen und die Arbeiten nicht von befugten Gewerbsleuten durchgeführt wurden. Derartige bauliche Veränderungen, die den Intentionen des Bestandgebers zuwiderlaufen, können nur dann einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandgegenstands bewirken, wenn dadurch wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt werden oder wenn die Gefahr der Verletzung solcher Interessen droht.: OGH 20.12.2017, 8 Ob 123/17x, immolex 2018/38, 115 (Mauerdurchbrüche). Siehe dazu weiters OGH 08.03.2012, 2 Ob 164/11y, Zak 2012/266, 136 (Sanierung)

Kündigung wegen Fotografierens von Hausbewohnern: OGH 23.01.2017, 5 Ob 236/16s, Zak 2017/89, 54.

Widmungswidrige Verwendung des Bestandobjektes berechtigt den Vermieter grundsätzlich nur zur Unterlassungklage und noch nicht zur Aufhebung des Bestandvertrages: OGH 04.08.2010, 3 Ob 87/10f, wobl 2011/4, 10 = immolex 2010/LS 95, 305 = ecolex 2011/119, 306.

Im Verfahren über eine Klage wegen Mietzinsrückstand und Räumung muß das Gericht zunächst ein Teilurteil über den Mietzinsrückstand erlassen, um die Nachzahlung zu ermöglichen. Die Unterlassung eines solchen Teilurteils muß gerügt werden: OGH 17.10.2013, 1 Ob 176/13h, immolex 2014/2, 17.

Der Rückstandsbeschluß (§ 33 Abs 2 letzter Satz MRG) braucht nicht alle fälligen, sondern muß nur die qualifizierten Mietzinsrückstände enthalten: OGH 18.12.2014, 3 Ob 101/14w, Zak 2015/167, 97.

Die auf § 1118 ABGB gestützte Auflösung eines Bestandvertrags mit einem Miteigentümer ist – wie dessen Aufkündigung – eine wichtige Veränderung iSd § 834 ABGB. Mangels Zustimmung sämtlicher Miteigentümer ist daher die Genehmigung des Außerstreitrichters nach § 835 ABGB erforderlich: OGH 13.03.2018, 5 Ob 202/17t, EvBl 2018/123, 862.

Zum Aufschub der Räumungsexekution wegen Ausgleichseröffnung (§ 12a AO): OGH 28.01.2004, 3 Ob 92/03f, wobl 2005/141, 383.

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