2.2.6.1.Befristete Mietverträge

1. Schriftformgebot: Eine Befristung wirkt nur, wenn sie schriftlich vereinbart wurde (§ 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG): OGH 31.01.2013, 1 Ob 221/12z, immlex 2013/53, 174 (Details zu den Bestimmtheitserfordernissen!). Dieses Formgebot wird sehr streng ausgelegt: OGH 23.01.2014, 1 Ob 237/13d, immolex 2014/30, 117 = EvBl 2014/82, 564 (Gegenzeichnung des Vermieters fehlt!). Zur Frage, wie ein Vertragstext unterschrieben sein muß, daß die Vereinbarung als schriftlich gilt: OGH 20.12.2010, 5 Ob 208/10i, ecolex 2011/154, 397 = RdW 2011/340, 339 = wobl 2011/135, 369 (nur auf der ersten Seite).

2. Das Europäische Übereinkommen über die Berechnung von Fristen, BGBl 1983/254 gilt nicht für befristete Mietverträge: OGH 14.05.2009, 6 Ob 70/09a, immolex 2010/2, 13.

3. Ein mehrdeutiger Endtermin im Mietvertrag schadet nicht, wenn klar ist, welchen Termin die Vertragsparteien gemeint haben: OGH 20.06.2008, 1 Ob 22/08d, wobl 2009/49, 128.

4. Verlängerung: Eine unbestimmte Verlängerungsklausel macht die Befristungsvereinbarung unwirksam: OGH 22.01.2014, 3 Ob 219/13x, Zak 2014/179, 95.

Nach § 1114 ABGB gilt ein befristeter Mietvertrag als stillscheigend verlängert, wenn der Mieter die Sache nach Ablauf der Frist weiter benützt und der Vermieter das unwidersprochen hinnimmt. Die Vermutung der stillschweigenden Erneuerung wird schon durch eindeutig gegengerichtetes Verhalten des Vermieters widerlegt: OGH 21.01.2014, 5 Ob 3/14y, wobl 2014/75, 204. Um eine stillschweigende Erneuerung des Vertrages zu vermeiden, genügt es also, wenn der Vermieter unmißverständlich auf die Räumung des Mieters besteht und jede Handlung vermeidet, die den Schluß zuließe, er sei jetzt doch mit einer Vertragsverlängerung einverstanden. Eine Klage ist nicht unbedingt erforderlich: OGH 06.11.2008, 6 Ob 198/08y, ecolex 2009/75, 227 = EvBl 2009/58, 407 = JBl 2009, 313 = immolex 2009/70, 177; manchmal schließt die Rechtsprechung sogar dann noch eine Verlängerung aus, wenn der Vermieter irrtümlich den Mietzins weiter vorgeschrieben hat: OGH 26.05.2009, 1 Ob 223/08p, wobl 2010/75, 167.

Wann eine Räumungsklage erforderlich ist, um eine stillschweigende Erneuerung des Bestandvertrages zu vermeiden: OGH 06.11.2008, 6 Ob 198/08y, wobl 2010/74, 165. Vorsicht: Räumungsvergleiche, die die Umgehung einer gesetzwidrigen Befristung bezwecken, sind rechtsunwirksam: OGH 24.01.2011, 5 Ob 184/10k, Zak 2011/173, 98 = immolex 2011/32, 113 = RdW 2011/341, 339.

Wohlgemeinter Rat an jeden Vermieter: Vorsichtshalber immer die Räumungsklage einbringen!

Option zur Verlängerung eines befristeten Mietvertrages muß durch Erklärung ausgeübt werden, sonst endet der Vertrag: OGH 26.05.2011, 5 Ob 26/11a, immolex 2011/75, 240 = wobl 2012/6, 17.

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