2.2.1.4.Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Der OGH - 11.10.2006, 7 Ob 78/06f, wobl 2007/26, 74 = JBl 2007, 181 = RdW 2007/233, 209 - hat neununddreißig Mietvertragsklauseln als rechtsunwirksam erkannt. Zum großen Teil unter Berufung auf das Konsumentenschutzgesetz. Diese Klauseln lauten:

1. Der Mieter erklärt, dass er den Mietgegenstand durch eigene Besichtigung kennt, dieser durch Pläne/Beschreibungen, welche integrierte Bestandteile des Vertrages sind, hinreichend spezifiziert ist und daher aus diesem Titel gegenüber dem Vermieter keine wie immer gearteten Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können.

2. [Verfügungen über die Außenflächen des Mietgegenstandes bedürfen der] schriftlichen [Zustimmung des Vermieters.]

3. [Der Mieter mietet das Mietobjekt für Wohnzwecke.] Die Nutzung des Mietgegenstandes zu anderen Zwecken ist dem Mieter untersagt. Wird dies vom Mieter nicht eingehalten, bewirkt dies den Wegfall der Geschäftsgrundlage und berechtigt den Vermieter zur Auflösung des Vertrages gemäß Punkt X.

4. Eine Änderung des Mietzwecks bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

5. Festgestellte Mängel, die eine Nutzung der Wohnung zulassen, stehen der Übernahme und dem Bezug des Mietgegenstandes bzw dem Mietbeginn nicht entgegen.

6. Zusätzliche Ausstattungsarbeiten, die mit dem Gebäude fest verbunden sind, bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

7. Vereinbart wird, dass der Hauptmietzins auf Basis des vom Statistischen Zentralamt monatlich verlautbarten Verbraucherpreisindex 1996 (VPI 96) wertbeständig erhalten wird, wobei eine Verringerung des Hauptmietzinses ausgeschlossen wird.

8. Unter Betriebskosten sind alle jene Aufwendungen zu verstehen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb der Liegenschaft.....erforderlich sind und/oder durch die Benützung von Gemeinschaftseinrichtungen durch den Nutzer entstehen. Insbesondere, jedoch nicht ausschließlich, zählen dazu.......

9. Jedenfalls kann der Vermieter alle jene Beträge, welche ihm aus den obig genannten oder ähnlichen Titeln als Eigentümer hinsichtlich des Bestandobjektes zur Zahlung vorgeschrieben werden, dem Mieter als Betriebskosten im Sinne dieses Vertragspunktes weiter verrechnen.

10. Der Mieter haftet dem Vermieter für alle durch die verspätete Entgeltzahlung verursachten Kosten, sofern die Verspätung nicht eindeutig vom Vermieter zu vertreten ist.

11. Kommt der Mieter mit Zahlungen in Verzug, können einlangende Teilzahlungen, unabhängig von der vom Mieter vorgenommenen Widmung, primär auf den ältesten aushaftenden Hauptmietzins angerechnet werden.

12. Für den Fall des Zahlungsverzuges verpflichtet sich der Mieter zur Bezahlung von Verzugszinsen, und zwar nach Wahl des Vermieters in der Höhe von 5 % Zinsen über der Bankrate (Diskontsatz der ÖNB) je angefangenem Monat für den rückständigen Betrag, zumindest jedoch 1,5 % pro Monat.

13. [Die Aufteilung der Betriebskosten erfolgt innerhalb des Hauses...., grundsätzlich nach dem Verhältnis des Flächenausmaßes der vertragsgegenständlichen Mieteinheit zur Gesamtsumme der Flächenausmaße aller nutzbaren Einheiten des Hauses.] Der Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieters berechtigt, bei Einzelpositionen eigene Betriebskostenschlüssel zu erstellen und anzupassen, Hundertsätze für die Aufteilung abzuändern und gegebenenfalls Messgeräte auf Kosten des Mieters einzubauen, wenn dieses zur Erreichung einer gerechten Kostenaufteilung zweckdienlich ist.

14. Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, den Mietvertrag ganz oder auch nur teilweise, entgeltlich oder unentgeltlich, Dritten zu überlassen.

15. Unbeschadet der eingegangenen Vertragsdauer gemäß Punkt III kann der Vermieter den Vertrag mit sofortiger Wirkung auflösen bzw vom Vertrag zurücktreten, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, und zwar insbesondere wenn der Mieter:
a) mit Entgeltzahlungen in Höhe einer Monatsrate oder weniger im Rückstand ist, eventuell eingeräumte Zahlungsstundungen nicht einhält oder trotz Mahnung schuldig bleibt;
b) den Mietgegenstand, dem Gemeingebrauch dienende Bereiche oder gemeinsame technische Einrichtungen vertrags- oder widmungswidrig benützt oder den Mietgegenstand einem Dritten unbefugt überlässt, den Mietgegenstand oder gemeinsame Teile der Anteile nachteilig nützt, wodurch sonst vermeidbare Schäden an der Haussubstanz eintreten und trotz Setzung einer mindestens 14-tägigen Nachfrist die Zuwiderhandlung fortsetzt oder später wiederholt;
d) ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen vornimmt;
e) rechtskräftige behördliche Auflagen oder gesetzliche Bestimmungen bezüglich des Mietgegenstandes nicht erfüllt;
f) den Mietgegenstand nicht dem Mietzweck entsprechend, sondern widmungswidrig verwendet.

16. Desgleichen hat der Mieter bauliche Maßnahmen, die zur Erhaltung des Hauses.....und der dazugehörenden Anlagen oder des Mietobjektes notwendig oder zweckmäßig sind, zu dulden.

17. Der Vermieter wird bei Durchführung solcher Arbeiten die Belange des Mieters nach Möglichkeit berücksichtigen.

18. Sollten sich bei Reparaturarbeiten Einrichtungen des Mieters als hinderlich erweisen, sind diese über Ersuchen des Vermieters auf die Dauer der Arbeiten zu entfernen.

19. Für die Dauer dieser Arbeiten ist der Mieter nicht berechtigt, den Mietzins zu mindern, ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, Schadenersatz zu verlangen oder sonstige Ansprüche geltend zu machen.

20. Bei zeitweiligem Ausfall von technischen Anlagen, zB von Strom- oder Wasserzufuhr bzw Leitungsgebrechen, ist der Mieter nicht berechtigt, Minderungs-, Schadenersatz-, Zurückbehaltungs- oder irgendwelche sonstige Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.

21. Der Vermieter wird nach schriftlicher Bekanntgabe der Störung die Maßnahmen zur Beseitigung der Störung einleiten.

22. Der Mieter bestätigt, den Mietgegenstand in neuwertigem Zustand übernommen zu haben.

23. Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand pfleglich zu behandeln und unter Ausschluss des § 1096 ABGB sämtliche am Mietgegenstand notwendig werdenden Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen und überhaupt den Mietgegenstand zu erhalten; er ist ua verpflichtet, die im Mietgegenstand befindlichen Heizungsvorrichtungen, ferner sämtliche Gas-, Elektro- und Wasserinstallationen samt Geräten stets in betriebsfähigem Zustand zu erhalten und im Falle von Störungen diese unverzüglich sach- und fachgemäß auf eigene Kosten instandsetzen zu lassen. Weiters fallen Eingangstüre und Fenster im Bereich des Mietobjektes in Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters.

24. Der Mieter ist dem Vermieter gegenüber für jede Beschädigung des Mietgegenstandes und der Gemeinschaftseinrichtungen verantwortlich und zur Schadensbehebung verpflichtet, soweit die Beschädigung durch ihn, seine Angehörigen oder Besucher verursacht wurde.

25. Der Vermieter haftet nicht für die Schäden durch Diebstahl, Brand oder Immissionen an den eingebrachten Waren und Gegenständen, gleichgültig welcher Art und Ursache diese Einwirkungen sind.

26. Der Mieter ist nur mit Zustimmung des Vermieters berechtigt, an dem Mietgegenstand Um- und Einbauten sowie andere bauliche Änderungen vorzunehmen.

27. Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass eine Hausordnung besteht und diese jederzeit den allgemeinen Bedürfnissen entsprechend angepasst werden kann.

28. Der Vermieter und die von ihm beauftragten Personen sind berechtigt, den Mietgegenstand gegen Vorankündigung zu besichtigen.

29. Der Mieter verzichtet ausdrücklich darauf, gegen Forderungen des Mietentgeltes gemäß Punkt V des Mietvertrages eigene Geldforderungen aufrechnungsweise einzuwenden oder das Mietentgelt, aus welchem Grund immer, zurückzubehalten.

30. Die mit der Errichtung und Vergebührung dieses Mietvertrages verbundenen Kosten und Gebühren, insbesondere die Rechtsgeschäftsgebühr, sowie die Kosten für die seitenweise Vergebührung (Stempelmarken) trägt der Mieter.

31. Alle übrigen Einrichtungen des Mieters sind nach Wahl des Vermieters ganz oder teilweise unentgeltlich im Mietobjekt zu belassen oder vom Mieter vor Zurückstellen des Mietobjektes auf eigene Kosten zwecks Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu entfernen.

32. Der Mietgegenstand ist bei Beendigung des Mietverhältnisses aus welchem Grund auch immer in ordnungsgemäßen Zustand, dh wie beim Mietbeginn übernommen, jedenfalls neu ausgemalt zurückzustellen. Ansonsten ist der Vermieter berechtigt, die diesbezüglichen Instandsetzungskosten dem scheidenden Mieter in Rechnung zu stellen.

33. Der Mieter verzichtet hinsichtlich der von ihm vorgenommenen Investitionen auf jeden Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter. Davon ausgenommen sind Aufwendungen, für die der Vermieter einen Ersatzanspruch ausdrücklich schriftlich anerkannt hat.

34. In diesem Zusammenhang vereinbaren die Vertragsteile - ungeachtet darüber hinausgehender Ansprüche - eine nicht dem richterlichen Mäßigungsrecht unterliegende Konventionalstrafe in der Höhe von drei dann aktuellen Bruttomonatsmieten, falls das Bestandobjekt vom Mieter nicht zum vereinbarten oder gerichtlich festgesetzten Räumungstermin übergeben wird.

35. Eine unwirksame Bestimmung ist von den Vertragspartnern durch eine andere gültige und zulässige Bestimmung zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck der weggefallenen Bestimmung entspricht (Teil 2).

36. Allfällige vor Abschluss dieses Mietvertrages schriftlich oder mündlich getroffene Vereinbarungen verlieren bei Vertragsabschluss ihre Gültigkeit.

37. Eine Änderung dieses Vertrages bedarf zur Gültigkeit der Schriftform; das Abgehen vom Formerfordernis der Schriftform kann nur schriftlich erfolgen.

38. Es herrscht Willensübereinstimmung, dass der Mietvertrag erst nach Setzung der Unterschriften des Mieters und des Vermieters Rechtsgültigkeit erlangt.

39. Vorstehender Vertrag wurde vor der Unterfertigung gelesen und erörtert; bezüglich aller Vertragspunkte wurde Übereinstimmung erzielt.

 

Drei weitere Klauseln hat der OGH (27.03.2007, 1 Ob 241/06g, wobl 2007/76, 207 = ecolex 2007/253, 602) für unwirksam erkannt:

1. Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gegen Glasbruch-, Sturmschäden ... zu bzw tritt den bestehenden Vereinbarungen bei.

2. Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte, wie im Besonderen die Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen sowie Gas- und Elektrogeräte und Öfen, zu warten sowie insoweit in Stand zu halten und zu erneuern (insbesondere auch die Erneuerung von Warmwasser-/Heizgeräten und dergleichen), als es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt. Die Wartungs- und Instandhaltungspflicht erstreckt sich auch auf vorhandene Antennenanlagen.

3. Kommt der Mieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann der Vermieter nach vergeblicher Aufforderung und Fristsetzung die Durchführung der erforderlichen Arbeiten jederzeit auch im Mietgegenstand auf Kosten des Mieters durchführen.

 

Ebenfalls unwirksam: - OGH 18.12.2009, 6 Ob 81/09v, Zak 2010/151, 97 = immolex 2010/35, 116 = RdW 2010/292, 282:

1. Der vom Mieter zusätzlich zum vereinbarten Hauptmietzins zu tragende Anteil an den Bewirtschaftungskosten, das sind die anfallenden Kosten für den ordnungsgemäßen Betrieb des Gebäudes und seiner Einrichtungen, das sind: die Kosten für Wasserversorgung, Beleuchtung allgemein zugänglicher Teile des Hauses, Rauchfangkehrer, Versicherung (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserkorrosion, Glasbruch, Sturmschaden), Kosten notwendiger Reparaturen (Elektro-, Installations-, Schlosser- und Malerarbeiten, wie zB Dachrinnenreinigung, Klingeltableau beschriften, Türschließer einstellen etc) im Mietgegenstand oder einen allgemein benutzten Gebäudeteil etc - ebenso die nach MRG weiter zu verrechnenden Betriebskosten errechnen sich nach der von ihm genutzten Fläche.

2. Elastische Fugen sind in Bad, WC und Küche vom Mieter zu warten, ebenso ist einmal jährlich der Filter bei der Lüftung im Bad und WC zu tauschen.

3. Als wichtiger und bedeutender Umstand im Sinne des § 30 Abs 2 Z 13 MRG wird vereinbart und wird der Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt, wenn Wohnungseigentum am Mietgegenstand begründet wird.

4. Bei Vorhandensein einer Gas-Kombi-Therme: Der Mieter verpflichtet sich auf eigene Kosten zur jährlichen Wartung der Gas-Kombi-Therme. Bei Rückstellung der Wohnung ist dem Vermieter, bzw dessen Bevollmächtigten ein Nachweis über die regelmäßige Wartung zu erbringen.

 

Bitte lesen Sie dazu auch die Begründungen im Volltext der Entscheidungen. Eine wichtige Frage wird jetzt werden, wann Vermieter als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gelten. Bisher galt als Faustregel: Vermietung von mehr als 5 Bestandobjekten oder auch die Einschaltung von Hilfspersonen, etwa eine Hausverwaltung: OGH 24.11.1993, 3 Ob 547/93. Die definitive Entscheidung wird immer vom Einzelfall abhängen.

Die Vereinbarung einer verschuldensunabhängigen Pflicht zum Neuausmalen ist gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs.3 ABGB: OLG Wien, 10.12.2008, 5 R 166/08f, wobl 2009/90, 256; OGH 27.02.2012, 2 Ob 215/10x, Zak 2012/217, 112 (5. Klauselentscheidung).

Ältere abweichende Judikatur: Verpflichtung zum Ausmalen nach Interessenabwägung nicht sittenwidrig: OGH 09.10.2007, 10 Ob 79/07a, wobl 2007/137, 349 = RdW 2007/741, 726 = ecolex 2008/5, 40 = EvBl 2008/27, 147 = JBl 2008, 246 (Außerhalb des KSchG - Mieter war Unternehmer). Ausmalverpflichtung unwirksam im Vollanwendungsbereich des MRG, wenn der Mieter die Wohnung unausgemalt übernommen hat: OGH 18.09.2009, 6 Ob 104/09a, immolex 2010/16, 51 = RdW 2010/85, 83 = wobl 2010/5, 20 = ecolex 2010/39, 137 = EvBl 2010/51, 360 = Zak 2010/194, 116 (gröbliche Benachteiligung).

OGH 22.12.2010, 2 Ob 73/10i, ecolex 2011/81, 201 = JBl 2011, 175 = immolex 2011/25, 81 = EvBl 2011/66, 462 (Rückstellung bei Beendigung; Erhaltungspflichten: Fenster, Silikonfugen, Therme, Fliesen; Tierhaltung); OGH 27.06.2017, 5 Ob 183/16x (6. Klausel-Entscheidung); OGH 20.07.2017, 5 Ob 217/16x (7. Klausel-Entscheidung); OGH 21.11.2017, 6 Ob 181/17m, EvBl 2018/116, 809 (8. Klausel-Entscheidung).

  • Neununddreißig Mietvertragsklauseln weggefegt, ecolex 2007, 1
  • Mietvertragsklauseln auf dem Prüfstand des Verbraucherrechts, wobl 2007, 62
  • Grenzen der mietvertraglichen Regelung der Erhaltungspflicht, ecolex 2007, 161
  • Rechtswidrige Vertragsbestimmungen in Formularmietverträgen, ecolex 2007, 233
  • Mietverträge im Fokus des Verbraucherrechts, wobl 2007, 185
  • Verwirrung um das Ausmalen im Mietrecht nach den beiden Klauselentscheidungen, RdW 2007/477, 458
  • Mieterpflicht zum Ausmalen wirksam?, ecolex 2008, 31
  • Nachtrag zur Erhaltungspflicht im MRG-Vollanwendungsbereich, ecolex 2008, 32
  • Erhaltungspflicht des Bestandgebers gemäß § 1096 ABGB und ihre vertragliche Abdingbarkeit, ecolex 2008, 720
  • Die gesetzliche Ausgestaltung der mietvertraglichen Erhaltungspflicht und die Grenzen ihrer Disponibilität, wobl 2008, 281 (1. Teil), wobl 2008, 309 (2. Teil)
  • OGH zu den Erhaltungspflichten im Inneren des Mietobjektes - bloß heiße Luft für den Vermieter?, SWK 2009 W 49, 773 - (sehr anschaulich und gut verständlich!)
  • Zur Ausmalpflicht des Mieters, Zak 2010/173, 103
  • Überlegungen zur Endausmalverpflichtung des Mieters, wobl 2013, 139
  • Mietverträge: Endausmalklauseln und Mietzins, RdW 2014/694, 633
  • Die 8. mietrechtliche Klausel-Entscheidung, wobl 2018, 218
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