2.2.3.1.Minderung des Bestandzinses

(§ 1096 ABGB)

Erforderlich ist eine objektive Gebrauchsbeeinträchtigung. Auch ohne subjektive Gebrauchsbeeinträchtigung steht dann das Zinsminderungsrecht zu: OGH 15.07.2011, 8 Ob 90/10h, Zak 2011/587, 316 = immolex 2011/88, 270 = EvBl 2012/1, 24 = wobl 2012/32, 76 (gefährliche Elektroanlage); der Mieter muß seinem Vermieter den Mangel angezeigt haben: OGH 16.03.2011, 6 Ob 38/11y, Zak 2011/241, 135 = immolex 2011/48, 147 = RdW 2011/337, 337 = wobl 2011/66, 138 = JBl 2011, 438 = EvBl 2011/109, 770; OGH 22.02.2016, 10 Ob 4/16k, immolex 2017/3, 16.

Wie die Mietzinsminderung zu ermitteln ist: OGH 21.12.2015, 9 Ob 49/15v, wobl 2017/64, 199.

des Vermieters ist nicht erforderlich. Das Zinsminderungsrecht gebührt schon dann, wenn sich in der Sphäre des Bestandgebers etwas ereignet, das die Benutzbarkeit des Bestandobjektes beeinträchtigt; es genügt also schon Zufall. So fallen auch Beeinträchtigungen durch eine benachbarte Großbaustelle in die Sphäre des Bestandgebers. Die besonderen Gefahrtragungsregeln der §§ 1104f ABGB sind nur auf Elementarereignisse anzuwenden, zu denen eine Großbaustelle üblicherweise nicht zählt: OGH 24.2.2003, 1 Ob 306/02k, ecolex 2003/200, 517 = RdW 2003/429, 498 = wobl 2003/199, 371. So auch Beeinträchtigungen durch eine benachbarte Garage: OGH 22.11.2005, 1 Ob 177/05v, ecolex 2006/199, 477

Ausgeschlossen ist eine Mietzinsminderung dann, wenn dem Mieter die Mängel bereits bei Vertragsabschluß bekannt waren: OGH 19.06.2013, 3 Ob 47/13b, wobl 2013/105, 274 (mangelhafter Fußboden); wenn der Bestandnehmer die Gebrauchsbeeinträchtigung sonstwie akzepiert oder gar zu vertreten hat: LGZ Wien 09.04.2008, 39 R 341/07x, wobl 2009/51, 132; OGH 17.02.2014, 4 Ob 199/13p, immolex 2014/52, 223 (gefährliche Elektrik). Ebenso ausgeschlossen ist das Mietzinsminderungsrecht für Mängel, die aufgrund (rechtswirksamer) Vereinbarung in die Erhaltungspflicht des Mieters fallen: OGH 25.11.2014, 10 Ob 65/14b, wobl 2015/93, 240; OGH 29.07.2015, 9 Ob 23/15w, wobl 2016/35, 112 (defektes Klimagerät). Keine Mietzinsminderung auch dann, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat und der Mangel bei ordnungsgemäßem Verhalten des Mieters nicht aufgetreten wäre: OGH 28.09.2017, 8 Ob 34/17h, immolex 2018/6, 24 (Schimmelbildung).

Wer also den vollen Mietzins in Kenntnis der Mängel zahlt, kann ihn später nicht mehr zurückfordern: OGH 07.05.2003, 7 Ob 99/03v, ecolex 2003/329, 834; OGH 15.02.2006, 3 Ob 286/05b, wobl 2007/46, 117.

Oder: Vereitelt der Mieter die Wiederherstellungsversuche des Vermieters, so hat er ab diesem Zeitpunkt keinen Anspruch auf Zinsminderung mehr. Das gilt schon dann, wenn der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Bekanntgabe eines Reparaturtermines setzt und der Mieter diese Frist ungenutzt verstreichen läßt: OGH 23.10.2003, 6 Ob 152/03a, ecolex 2004/203, 443 = wobl 2005/32, 97.

Achtung: Der Zinsminderungsanspruch des Mieters wegen defekten Boilers endet, sobald der Mieter den Boiler auf eigene Kosten ausgetauscht hat: OGH 14.11.2013, 2 Ob 165/13y, Zak 2014/100, 56.

Rechte des Bestandnehmers bei Verletzung eines mietvertraglich eingeräumten Konkurrenzschutzes: OGH 17.09.2014, 6 Ob 138/14h, JBl 2015, 310 (Shopping-Center). Verletzt der Verpächter ein vertragliches Konkurrenzverbot, so berechtigt das den Pächter zur Minderung des Pachtzinses: OGH (verst. Senat) 14.10.2002, 1 Ob 113/02b, JBl 2003, 176 = EvBl 2003/35 = RdW 2003/205, 258 = ecolex 2003/107, 241 = wobl 2003/127, 243. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter in unmittelbarer Nähe des Mieters ein Geschäftslokal an einen Konkurrenten vermietet: OGH 01.12.2005, 2 Ob 275/05p, wobl 2006/138, 343.

Veränderungen in der Umgebung des Bestandobjektes berechtigen nur dann zur Mietzinsreduktion, wenn diese Änderungen wesentlich und ortsunüblich sind: OGH 03.03.2010, 7 Ob 253/09w, wobl 2011/86, 179 (Aufstockung Nachbarhäuser kein Grund).

  • Bedungener Gebrauch und ortsübliche Nutzung – Mietzinsminderung im Lichte des § 364 Abs 2 ABGB, immolex 2015, 107
  • Ausgleichsanspruch versus Mietzinsminderungsanspruch, immolex 2017, 106

Zum Verhältnis des Rechtes auf Minderung des Bestandzinses zum Recht auf Zurückhaltung des Mietzinses analog § 1052 ABGB siehe Helmich, volle Zurückbehaltung des Mietzinses bei Mangelhaftigkeit der Wohnung, ecolex 2003, 395. Die Rechtsprechung nimmt an, daß die Regel des § 1096 ABGB das Zurückbehaltungsrecht nach § 1052 verdrängt: OGH 22.12.2010, 9 Ob 27/10a, wobl 2011/62, 133.

Bei Blei im Trinkwasser, wenn über einen relevanten Zeitraum Gesundheitsgefahr besteht - allerdings nie auf Null: OGH 17.11.2004, 9 Ob 34/04x, ecolex 2005/129, 287 = RdW 2005/311, 293 = EvBl 2005/97, 431; gilt auch für Geschäftslokale: OGH 31.08.2005, 7 Ob 155/05b, RdW 2005/821, 746 = wobl 2006/32, 100; bei Garage mit zu schmaler Einfahrt: OGH 24.05.2006, 6 Ob 73/06p, ecolex 2006/345, 824 = RdW 2006/688, 756 = wobl 2007/45, 115; im Einkaufszentrum bei übermäßigen Leerstehungen: OGH 11.06.2008, 3 Ob 98/08w, wobl 2009/59, 166; fehlende Badezimmerentlüftung: OGH 29.03.2011, 5 Ob 21/11s, immolex 2011/78, 243 = wobl 2012/31, 74 (10% Minderung); Hitze, weil Klimagerät entfernt: OGH 29.07.2015, 9 Ob 23/15w, EvBl-LS 2015/175, 1117; Schimmelbildung trotz sachgemäßer Nutzung der Wohnung: OGH 28. 9. 2017, 8 Ob 34/17h.

Bei Angst vor Strahlungsbelastung durch Mobilfunkantennen: OGH 25.11.2004, 2 Ob 265/04s, RdW 2005/310, 293; OGH 02.08.2005, 1 Ob 146/05k, wobl 2006/84, 186; Lärm durch Kinderspielplatz: OGH 20.05.2008, 4 Ob 53/08k, wobl 2008/108, 302; Leichte Mängel in der elektrischen Anlage: OGH 24.08.2017, 8 Ob 85/17h, immolex 2017/99, 318.

  • Blei im Trinkwasser und Mobilfunkmasten auf dem Hausdach - aktuelle Rechtsprechung zur Mietzinsminderung, RdW 2005/295, 263

Unklarheit über die Höhe des Zinsminderungsrechtes ist kein ausreichender Grund für einen Gerichtserlag nach § 1425 ABGB: OGH 27.09.2005, 10 Ob 95/05a, RdW 2006/134, 147. Kriterien für die Ermittlung der Mietzinsminderung bei Schimmelbildung: OGH 28.09.2017, 8 Ob 34/17h.

Das Zinsminderungsrecht umfaßt alle Zinsbestandteile; so auch die Betriebskosten: OGH 22.11.2005, 1 Ob 177/05v, ecolex 2006/199, 477; OGH 30.06.2010, 7 Ob 90/10a, wobl 2010/136, 288.

  • Zak-Mietzinsminderungstabelle, Zak 2010/564, 323
  • Mietzinsminderung – Grundsatzfragen und Detaillösungen, immolex 2014, 38
  • Wiener Mietzinsminderungsspiegel – Update 2014, immolex 2014, 41
  • Unzulässiger vertraglicher Ausschluß der Mietzinsminderung: Rückzahlungsansprüche des Mieters, wobl 2017, 31

Zum Erfordernis eines Teilurteiles bei Verbindung von Mietzins- und Räumungsklage: OGH 31.05.2006, 7 Ob 36/05h, wobl 2007/2, 20.

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