2.2.4.5.Erhaltungspflichten im Mietrecht

(§§ 3 MRG, 1096 ABGB)

Im Vollanwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs.1) ist die umfassende Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 1096 ABGB) durch § 3 Abs.1 MRG auf besonders schwere Mängel beschränkt, weil § 3 MRG die allgemeinere Regel des § 1096 ABGB als lex specialis verdrängt: OGH 22.12.2010, 9 Ob 27/10a, wobl 2011/62, 133. Im Teilanwendungsbereich (§ 1 Abs. 4 MRG) trifft den Vermieter somit eine höhere Erhaltungspflicht, jedoch kann er diese - anders als im Vollanwendungsbereich - vertraglich beschränken. Zur Frage, in welchem Ausmaß die Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB abdingbar ist: OGH 21.10.2014, 4 Ob 176/14g, wobl 2015/92, 240 (Dach).

Zum sogenannten dynamischen (elastischen) Erhaltungsbegriff siehe RIS-Justiz RS0116139; RS0114109; RS0083171; RS0069971.

Beachte auch die Instandhaltungspflicht des Mieters nach § 8 MRG.

Voraussetzung einer jeden Erhaltungsarbeit ist, daß überhaupt eine Reparaturbedürftigkeit vorliegt, also eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder der Brauchbarkeit, ein sonst bestehender Mangel oder doch eine Schadensgeneigtheit der betreffenden Bauteile gegeben ist. Eine Verpflichtung des Vermieters zu einer permanenten Modernisierung besteht hingegen nicht: OGH 23.10.2017, 5 Ob 173/17b, wobl 2018/44, 114.

Dort, wo den Vermieter keine Erhaltungspflicht trifft, muß er im Schadensfall eine Mietzinsminderung hinnehmen. Dem Mieter, der in einem solchen Fall selbst repariert hat, steht kein sofortiger Aufwandersatz (§ 1097 ABGB) zu: OGH 24.03.2009, 5 Ob 17/09z, immolex 2009/80, 218 = RdW 2009/428, 463 = ecolex 2009/260, 676 = wobl 2009/79, 233 = JBl 2009, 585 (Therme kaputt); OGH 14.04.2009, 5 Ob 288/08a, immolex 2009/81, 223 = ecolex 2009/260, 676 (tropfender Heißwasserspeicher); OGH 02.06.2009, 9 Ob 57/08k, ecolex 2009/261, 678 = immolex 2009/111, 310 (Therme); OGH 18.09.2009, 6 Ob 39/09t, wobl 2010/1, 15 = ecolex 2010/79, 246 (Therme); OGH 01.07.2009, 7 Ob 117/09w, immolex 2010/36, 120 (Therme); OGH 24.05.2011, 1 Ob 55/11m, Zak 2011/520, 277 (Riß in Badewanne). Es gibt demnach einen "Graubereich" im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, in dem weder der Vermieter erhaltungs- noch der Mieter instandhaltungspflichtig sind: OGH 04.03.2013, 8 Ob 12/13t, wobl 2013/68, 206 (Boiler).

Im Teilanwendungsbereich des MRG und außerhalb des KSchG ist eine vertragliche Überwälzung von Instandhaltungspflichten auf den Mieter erlaubt: OGH 19.06.2013, 3 Ob 47/13b, ecolex 2013/312, 776 (Bodenbelag). Die Rechtsprechung sieht das als besonderen Fall einer Mietzinsvereinbarung im Rahmen freier Mietzinsbildung. Verletzt der Mieter eine solche übernommene Instandhaltungspflicht, so kann der Vermieter den Mietvertrag - wie im Fall sonstiger Mietzinsrückstände - nach § 30 Abs.2 Z.3 MRG oder § 1118 ABGB auflösen; mit einer Einschränkung: durch die Pflichtverletzung müssen Substanzschäden zumindest drohen: OGH 19.05.2009, 3 Ob 20/09a, immolex 2009/82, 224 = wobl 2009/88, 249 = ecolex 2009/294, 759 = EvBl-LS 2009/142, 872. Diese Einschränkung ist inkonsequent, weil bei sonstigen Mietzinsrückständen der Vermieter den Mietvertrag natürlich unabhängig von "Substanzschäden" auflösen darf.

Zum Begriff siehe § 3 Abs 2 Z 2 MRG.

Die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefahren obliegt zwingend dem Vermieter. Muß der Mieter wegen Säumigkeit des Vermieters eine Ersatzwohnung anmieten, so fallen die Kosten hiefür unter § 8 Abs 3 MRG: OGH 16.03.2016, 3 Ob 85/15v, EvBl 2016/127, 880 (Elektro- und Gasanlage – Widerklage des Mieters).

Trinkwasserrohre aus Blei sind auch dann kein "ernster Schaden" des Hauses, wenn sie die Gesundheit der Mieter gefährden. Eine Austauschpflicht des Vermieters besteht nur dann, wenn eine Gesundheitsgefährdung nicht mit gelinderen Mitteln beseitigt werden kann. Ein gelinderes Mittel ist etwa das Laufenlassen des Wassers vor der Entnahme: OGH 07.12.2004, 5 Ob 233/04g, RdW 2005/253, 218 = ecolex 2005/162, 369 = wobl 2005/122, 338; OGH 25.07.2014, 5 Ob 88/14y, Zak 2014/679, 356 = RdW 2015/20, 21 = wobl 2015/2, 15.

Selbst lebensgefährliche Elektroinstallationen sind nur dann "ernster Schaden" des Hauses, wenn Feuer- oder Explosionsgefahr besteht. Es obliegt dem Mieter, dafür zu sorgen, daß aus dem Defekt weder dem Vermieter noch anderen Mietern Nachteile entstehen: OGH 26.02.2002, 5 Ob 42/02s, wobl 2002, 298; 27.08.2002, 5 Ob 194/02v, wobl 2003/25, 47. Zur Abhilfe seit der Wohnrechtsnovelle 2006 siehe unten!

  • Auswirkungen der Novellierung der Elektrotechnikverordnung 2002 auf Mietverhältnisse, Zak 2010/565, 327
  • Auswirkungen der Elektrotechnikverordnung 2002/A2 auf Mietverhältnisse, Zak 2011/159, 89

– (BGBl I 100/2014) – dehnt die Erhaltungspflicht des Vermieters aus auf "die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind"; (§ 3 Abs 2 Z 2a MRG). Diese Austauschverpflichtung des Vermieters gilt erst ab diesem Zeitpunkt: OGH 24.05.2016, 4 Ob 101/16f, immolex 2016/91, 320.

Diese Erhaltungspflicht des Vermieters beschränkt sich grundsätzlich auf die von ihm bereitgestellten Wärmebereitungsgeräte: OGH 23.05.2017, 5 Ob 201/16v, wobl 2017/85, 274 = EvBl 2017/139, 967 (Gasetagenheizung).

Siehe dazu Stabentheiner, Tausche Kellerabteil gegen Heizthermen– die Wohnrechtsnovelle 2015, ÖJZ 2015/7, 53; Prader, Wohnrechtsnovelle 2015 – große Auswirkungen mit vielen Fragen, RdW 2015/14, 8; Stabentheiner, Die Wohnrechtsnovelle 2015, wobl 2015, 2.

Zum Verhältnis zwischen Dringlichkeit und Finanzierbarkeit einer notwendigen Reparatur: OGH 31.08.2010, 5 Ob 123/10i, immolex 2011/18, 56 (Fenster).

Erweiterte Erhaltungspflichten des Mieters nach § 14a Abs 2 WGG seit der WGG-Novelle 2016.

  • Bagatellreparaturen als Mieterpflichten?, immolex 2017, 302

Schäden an allgemeinen Teilen muß der Vermieter auch dann beheben, wenn sie sich nur in einem Bestandobjekt auswirken: OGH 21.10.2010, 5 Ob 129/10x, RdW 2011/137, 141 (Bodensetzungen). So trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht für die Außenhaut des Hauses (Fassade, Außenfenster, Fensterstöcke): OGH 18.04.2013, 5 Ob 19/13z, EvBl-LS 2013/100, 618.

Erhaltungspflicht des Vermieters bei Kanalgerüchen im Bestandobjekt: OGH 20.03.2012, 5 Ob 241/12h, immolex 2012/67, 210; bei Schimmelbefall ist der Vermieter nur zur Beseitigung des Schadens verpflichet und nicht auch der Schadensursache: OGH 16.07.2013, 5 Ob 92/13k, Zak 2013/624, 340 = RdW 2013/707, 722 = wobl 2014/1, 13 (Tanzschule); OGH 25.06.2014, 3 Ob 43/14s, Zak 2014/560, 296; OGH 20.05.2014, 5 Ob 60/14f, wobl 2015/3, 17. Differenzierte Erhaltungspflicht des Vermieters bei Feuchteschäden am Verputz: OGH 18.11.2014, 5 Ob 143/14m, Zak 2015/97, 58 (Abbröckelungen). Das Geschäftsportal ist allgemeiner Teil des Hauses und fällt daher in die Erhaltungspflicht des Vermieters: OGH 18.04.2013, 5 Ob 19/13z, wobl 2013/85, 234 = immolex 2013/94, 300 (Vorbau); nur ausnahmsweise Erhaltungspflicht des Vermieters für Innenfensterflügel: OGH 14.06.2016, 5 Ob 249/15a, wobl 2016/102, 353 (ernster Schaden); die Hausbrieffachanlage fällt in die Erhaltungspflicht des Vermieters: OGH 22.11.2016, 5 Ob 92/16i, Zak 2017/49, 35 = wobl 2017/42, 142.

Im Außerstreitverfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht des Vermieters sind weder Einwendungen zu Berücksichtigen, die sich auf Vereinbarungen stützen, noch Einwendungen, die sich auf Verursachungs- oder Verschuldensfragen stützen: OGH 20.11.2017, 5 Ob 122/17b, immolex 2018/35, 110 (Lichtkuppel).

  • OGH: Klarstellung der Erhaltungspflichten im Vollanwendungsbereich des MRG, RdW 2009/349, 391
  • OGH 5 Ob 17/09z: Ein Pyrrhussieg für den Vermieter!, immolex 2009, 198
  • OGH 5 Ob 17/09z: Konsequenzen und Kritik, immolex 2009, 206
  • Erhaltungspflichten im Mietrecht: Wo steht die Judikatur?, wobl 2009, 209
  • Zulässigkeit und Entgeltcharakter von Erhaltungsvereinbarungen, RdW 2009/564, 563
  • Die aktuelle mietrechtliche "Erhaltungsjudikatur" im Überblick, Zak 2009/591, 363
  • Erhaltungspflichten im Mietrecht - zum aktuellen Stand der Diskussion, bbl 2010, 131
  • Ursachen, Gefahren und Auswirkungen der Schimmelbildung in Gebäuden, immolex 2012, 330
  • Mietrechtliche Fragen rund um die Schimmelbildung, immolex 2012, 334
  • Erhaltungspflichten am Beispiel Schimmel, immolex 2013, 352
  • Aufwendungen des Mieters zur Mangelbehebung, wobl 2013, 307
  • WWW – Wartung von Wärmebereitungsgeräten nach der WRN 2015, wobl 2015, 95
  • Bedungener Gebrauch und Wartungspflichten des Bestandnehmers, immolex 2016, 107

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