2.3.2.3.Der Wohnungseigentumsvertrag

Nach der Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam. § 38 WEG richtet sich gegen die Aufhebung oder Beschränkung der einem Wohnungseigentümer gesetzlich zustehenden Nutzungsrechte oder Verfügungsrechte, wobei die Einschränkung durch die wirtschaftliche, organisatorische und wissensmäßige Übermacht des Wohnungseigentumsorganisators begründet ist. Voraussetzung der Rechtsunwirksamkeit einer Vereinbarung gemäß § 38 WEG ist, dass dadurch eine unbillige, einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechende Beschränkung von Nutzungs- und Verfügungsrechten der Wohnungseigentümer bewirkt wurde. Die Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG bezieht sich also nur auf unbillige, einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechende Aufhebungen und Beschränkungen, nicht aber auch auf solche, die ein Wohnungseigentumsbewerber auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich nehmen würde. Wer sich auf die Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG (und nicht auf eine der in § 38 Abs 1 WEG aufgezählten Vertragstypen) stützt, den trifft die Beweislast, dass eine konkrete Vereinbarung als unbillige Aufhebung oder Beschränkung der Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers unter die Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG fällt: OGH 12.06.2018, 5 Ob 50/18s, wobl 2019/44, 139.

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