2.2.3.9.3.Erhöhung des Hauptmietzinses

– (§ 12a MRG) – Zur Form des Anhebungsbegehrens: OGH 25.08.2011, 5 Ob 101/11f, wobl 2012/93, 325. Anforderungen an eine wirksame Anzeige des Machtwechsels nach § 12a Abs 3 MRG: OGH 17.12.2012, 5 Ob 222/12a, wobl 2013/35, 108.

Veräußert der Hauptmieter das im Geschäftslokal betriebene Unternehmen an eine Handelsgesellschaft oder andere juristische Person, so darf der Vermieter auch dann den Mietzins gemäß § 12a MRG anheben, wenn der Hauptmieter in der Gesellschaft entscheidenden rechtlichen und wirtschaftlichen Einfluß hat, und damit kein "Machtwechsel" stattfindet: OGH (verst. Senat) 07.04.2000, 5 Ob 267/98w, JBl 2000, 643. Der Hauptmieter hatte sein Unternehmen in eine neu gegründete GmbH eingebracht. Dort hielt er 60 % des Stammkapitals und war überdies Alleingeschäftsführer.

In einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist ein Machtwechsel im Sinn des § 12a Abs 3 MRG nicht denkbar: OGH 13.02.2018, 5 Ob 216/17a, immolex 2018/59, 181 (Anwalts-Regiegemeinschaft).

Das Kippen der Mehrheitsverhältnisse an einer Gesellschaft löst nur dann eine Mietzinsanhebung aus, wenn daraus ein tatsächlicher Machtwechsel stattgefunden hat: OGH 19.01.2010, 5 Ob 198/09t, EvBl 2010/85, 598 = immolex 2010/85, 252 (Umgründung einer AG).

Keine Unternehmensveräußerung, wenn die Mitglieder des mietenden Vereines wechseln: OGH 22.10.2015, 10 Ob 79/15p, Zak 2015/745, 435 (Privatschule).

  • Die entscheidende Änderung der "rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten" (§12a Abs.3 MRG) bei Personengesellschaften, wobl 2005, 149

Zulässige Erhöhungen des Hauptmietzinses wegen Eintrittes einer anderen Person (§§ 46ff MRG) können rückwirkend mit dem Monat geltend gemacht werden, der auf den Eintrittstag folgt. Solche rückwirkend erhobenen Forderungen werden aber erst mit dem Aufforderungsschreiben des Vermieters fällig: OGH 11.06.2002, 5 Ob 124/02z, wobl 2003/117, 225.

Setzt der Vermieter dem Antrag des Mieters auf Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten einen Antrag auf Erhöhung des Hauptmietzinses (§ 6 Abs.4 MRG) entgegen, so kann der Vermieter diesen Antrag unmittelbar bei Gericht stellen: OGH 21.01.2003, 5 Ob 260/02z, wobl 2003/189, 355.

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