2.2.1.8.Hauptmiete - Untermiete

1. Unterschiede: Der Mietvertrag mit dem Fruchtnießer begründet keine Hauptmiete: OGH 03.03.2009, 5 Ob 9/09y, immolex 2009/LS 63, 196.

2. Haftung: Der Hauptmieter haftet dem Vermieter für alle Beschädigungen oder Beeinträchtigungen durch seinen Untermieter auch dann, wenn ihn selbst kein Verschulden trifft und er sich überdies - erfolglos - bemüht hat, die Beeinträchtigungen durch den Untermieter abzustellen: OGH 23.10.2002, 3 Ob 151/02h, JBl 2003, 523.

3. Auflösung des Hauptmietverhältnisses: Die Auflösung des Hauptmietverhältnisses hat keine Auswirkung auf den Bestand des Untermietverhältnisses: OGH 07.11.2014, 2 Ob 167/14v, immolex 2015/39, 151. Benützt der Untermieter die Bestandsache nach Auflösung des Hauptmietverhältnisses weiter, so hat der (ehemalige) Hauptbestandgeber gegen den Untermieter keinen Verwendungsanspruch auf Zahlung des Benützungsentgeltes: OGH 18.05.99, 8 Ob 300/98w, JBl 1999, 736.

Widersprechende Entscheidung: Anspruch des Vermieters gegen den Untermieter auf Zahlung eines angemessenen Benützungsentgeltes: OGH 12.10.2006, 6 Ob 212/06d, wobl 2008/134, 368.

4. Räumung: Grundsätzlich kann der Eigentümer von einem Dritten dann nicht die Räumung begehren, wenn dieser seine Rechtsposition vom Vertragspartner des Eigentümers ableitet: OGH 22.03.2011, 3 Ob 33/11s, immolex 2011/LS 49, 164 (Untermieter); OGH 05.05.2011, 2 Ob 255/10t, iFamZ 2011/208, 281 (Lebensgefährte des Wohnungsberechtigten).

Unklar ist, ob dieser Grundsatz auch dann gilt, wenn der Hauptmieter gar nicht untervermieten durfte: OGH 03.04.2001, 4 Ob 75/01k, JBl 2002, 106.

Siehe dazu auch: OGH 26.01.2005, 3 Ob 278/04k, ecolex 2005/170, 373 = RdW 2005/452, 420 = JBl 2005, 510 = wobl 2006/101, 227 (Hauptbestandverhältnis beendet).

Gegen den schlechtgläubigen Dritten ist die Räumungsklage zulässig: OGH 11.12.2007, 4 Ob 207/07f, EvBl 2008/78, 408.

Literatur: Spitzer, Das Verhältnis Eigentümer - Untermieter, ÖJZ 2010/3, 10.

164