2.5.1.3.Kündigung von Bestandverträgen

(Den Kündigungsgründen nach dem MRG ist ein eigener Artikel gewidmet)

Seit der Wohnrechtsnovelle 2006 kann der Mieter das Bestandverhältnis auch außergerichtlich schriftlich kündigen (§ 33 Abs.1 MRG). Die Mie­ter­kündi­gung per einfacher E-Mail ist rechtsunwirksam: OGH 28.03.2017, 8 Ob 102/16g, wobl 2017/59, 186 = RdW 2017/500, 684.

  • Mietvertragskündigung per Telefax und E-Mail, RdW 2006/682, 746

Mehrere Miteigentümer als Vermieter: OGH 16.06.2011, 6 Ob 32/11s, immolex 2012/57, 179. Bei Häusern, die im schlichten Miteigentum stehen, ist die Anteilsmehrheit der Miteigentümer zur Kündigung legitimiert: OGH 28.07.2010, 9 Ob 67/09g, wobl 2011/44, 88; OGH 31.08.2015, 6 Ob 127/15t, immolex 2015/94, 314 (Hälfteeigentum ist zu wenig). Ist einem Miteigentümer durch Benützungsregelung das alleinige Nutzungsrecht an der Wohnung eingeräumt, so darf er zwar alleine, jedoch nur im Namen aller Miteigentümer kündigen: OGH 29.08.2002, 8 Ob 131/02a, wobl 2003/13, 28.

Wurde nach Abschluß des Mietvertrages Wohnungseigentum begründet, so ist auch hier die Mehrheit der Wohnungseigentümer zur Kündigung legitimiert. Manche Senate des OGH gewähren die Aktivlegitimation auch dem Wohnungseigentümer alleine, weil bei gegenseitiger Einräumung des Wohnungseigentums das Kündigungsrecht stillschweigend an den jeweiligen Wohnungseigentümer abgetreten werde: OGH 13.10.1998, 5 Ob 238/98f; EvBl 1999/54.

Siehe dazu auch: OGH 23.02.1999, EvBl 1999/124; OGH 15.06.1999, 5 Ob 146/99b, AnwBl 1999, 642

Die Empfangnahme gerichtlicher Aufkündigungen gehört zur ordentlichen Verwaltung. Wurde also der Hausverwalter von der Mehrheit der Hauseigentümer bestellt, so ist dieser zur Entgegennahme der gerichtlichen Aufkündigung des Mieters im Namen aller Hauseigentümer passiv legitimiert. Es schadet daher nicht, wenn nicht alle Hauseigentümer dem Hausverwalter eine Einzelermächtigung zur Entgegennahme der Aufkündigung erteilt haben oder sich einzelne vielleicht sogar dagegen ausgesprochen haben: OGH 15.12.1998, 4 Ob 274/98t; EvBl 1999/95.

Die gerichtliche Aufkündigung einer Bestandsache mit alternativen Kündigungsterminen ist rechtsunwirksam: OGH 14.01.2000, 1 Ob 284/99t, EvBl 2000/117. Seit der Wohnrechtsnovelle 2006 wirkt eine Mieterkündigung mit unrichtigem Kündigungstermin zum nächsten richtigen Kündigungstermin (§ 33 Abs.1 MRG).

Kündigungsgründe sind ehestens geltend zu machen. Das Zuwarten mit der Kündigung trotz Kenntnis vom Kündigungsgrund kann als stillschweigender Verzicht auf den Kündigungsgrund gesehen werden. Ein stillschweigender Verzicht darf freilich nur dann angenommen werden, wenn kein anderer vernünftiger Grund für das Untätigsein des Vermieters spricht. Bei der Prüfung eines konkludenten Kündigungsverzichtes legt der OGH einen strengen Maßstab an: OGH 14.03.2005, 4 Ob 22/05x, wobl 2006/79, 182; OGH 24.01.2018, 3 Ob 186/17z, immolex 2018/37, 114 (strafrechtliche Verurteilung).

Nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer darf der Wohnungsmieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen: jeweils zum Monatsletzten mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 29 Abs 2 MRG). Dieses vorzeitige Kündigungsrecht gilt nicht für Geschäftsraummieter: OGH 23.05.2013, 4 Ob 9/13x, Zak 2013/399, 219.

Ein zeitlich begrenzter Kündigungsverzicht des Mieters ist wirksam. Die vorzeitige Kündigung ist in diesen Fällen nur nur dann wirksam, wenn - aus Gründen, die der Vermieter zu vertreten hat - die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (außerordentliches Kündigungsrecht): OGH 01.02.2007, 9 Ob 141/06k, RdW 2007/552, 530.

  • Die Zulässigkeit des mietrechtlichen Kündigungsverzichts, RdW 2008/338, 375.

    Auswechslung eines Mitmieters nur mit Zustimmung aller übrigen Mieter: OGH 15.12.2010, 1 Ob 196/10w, wobl 2011/125, 327.

    Mehrere Mitmieter bilden im Kündigungs- oder Räumungsprozeß eine notwendige Streitgenossenschaft. Sie können daher nur gemeinsam geklagt werden: OGH 17.06.2004, 2 Ob 137/04t, JBl 2005, 46; OGH 03.08.2005, 9 Ob 36/05t, JBl 2006, 317.

    Im Kündigungsprozeß gilt die Eventualmaxime: Der geltend gemachte Kündigungsgrund muß bereits in der Aufkündigung individualisiert werden. Somit genügt die bloße Angabe einer Gesetzesstelle in der Aufkündigung nur dann, wenn diese Gesetzesstelle nur einen einzigen Kündigungsgrund nennt: OGH 21.10.2008, 5 Ob 209/08h, wobl 2009/64, 190. Das bloße Nachtragen weiterer Beispielfälle zu bereits geltend gemachten Kündigungsgründen verstößt nicht gegen die Eventualmaxime und ist daher zulässig: OGH 03.09.2008, 3 Ob 69/08f, wobl 2009/63, 189; OGH 27.08.2015, 1 Ob 112/15z, immolex 2015/92, 310.

    Zur Aufkündigung eines strittigen Mietverhältnisses: OGH 02.12.2010, 2 Ob 64/10s, immolex 2011/49, 152 (keine Kündigung "in eventu").

    Seit der ZVN 2009 darf der Vermieter einen unrichtigen Kün­di­gungs­ter­min richtigstellen (§ 563 Abs 2 ZPO): OGH 29.11.2016, 6 Ob 167/16a, Zak 2017/90, 54. Auch sonst darf das Aufkündigungsbegehren konkretisiert werden, wenn dem Kündigungsgegner klar sein muß, welches Bestandverhältnis der Aufkündigende beenden will: OGH 16.03.2016, 3 Ob 21/16h, wobl 2017/17, 45.

172