2.5.4.2.Klage- und Antragsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft

(Fachbegriff: Aktivlegitimation)

Grundsätzlich ist die WE-Gemeinschaft nur dort aktiv legitimiert, wo sie Verwalterbefugnisse ausübt. Für Sachverhalte, die sich vor dem Inkrafttreten der 3. Wohnrechts-Novelle (damals wurde die WE-Gemeinschaft eingeführt), also vor dem 1.1.1994 ereignet haben, ist die WE-Gemeinschaft aber jedenfalls nicht legitimiert. Grundsätzliches zur Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft: OGH 08.11.2011, 3 Ob 140/11a, EvBl 2012/60, 413 (Hinderung der Durchfahrt).

Die Eigentümergemeinschaft hat nur Verwalter- nicht aber Eigentümerrechte. Demnach ist sie zur Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Eigentumsrecht der Miteigentümer nicht legitimiert: OGH 01.03.2017, 5 Ob 144/16m, immolex 2017/63, 181 (Entfernung von Steinen). Auch die Löschung von Hypotheken können nur die Miteigentümer selbst begehren, und zwar jeder für seinen Anteil: OGH 13.10.1998, 5 Ob 236/98m, EvBl 1999/53.

Zur Erhebung von Eigentumsfreiheitsklagen, etwa: Un­ter­las­sungs­an­sprü­chen, ist die WE-Gemeinschaft nicht aktiv legitimiert. Die Durchsetzung petitorischer Rechtsschutzansprüche ist keine Angelegenheit der Verwaltung. Die Klage, das Abstellen von KFZ auf der Liegenschaft zu unterlassen, muß daher von den Wohnungseigentümern selbst erhoben werden: OGH 20.11.2002, 5 Ob 268/02a, JBl 2003, 868. Die Frage, ob das auch für Besitzstörungsklagen gilt, hat der OGH offen gelassen. In einer späteren Entscheidung legitimiert der OGH die WE-Gemeinschaft zur Durchsetzung von Benutzungsansprüchen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft: OGH 21.03.2006, 5 Ob 18/06t, wobl 2006/97, 222.

Die WE-Gemeinschaft — genauer: die Mehrheit der Wohnungeigentümer — ist legitimiert, Ansprüche aus der Be­schädigung allgemeiner Teile der Wohnungseigentumsanlage einzuklagen: OGH 02.09.2003, 1 Ob 163/03g, wobl 2004/4, 19 = EvBl 2004/26 = JBl 2004, 514 (Amtshaftungsansprüche); OGH 07.06.2005, 5 Ob 41/05y, wobl 2006/10, 49 (Bepflanzungen); OGH 22.11.2011, 4 Ob 150/11d, NZ 2012/86, 248 (Pflanzen beschädigt).

Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aus Arbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft stehen dem zu, der die Arbeiten beauftragt hat. Sind also Auftraggeber die einzelnen Wohnungseigentümer, so ist die WE-Gemeinschaft nur dann aktiv legitimiert, wenn die Wohnungseigentümer ihr die Ansprüche zuvor abgetreten haben: OGH 11.07.2006, 5 Ob 155/06i, wobl 2006/135, 338. Hiefür reicht ein Mehrheitsbeschluß der Miteigentümer aus: OGH 13.07.2007, 5 Ob 143/07a, wobl 2008/19, 50.

Individuelle Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegen den Bauträger bei Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft können Wohnungseigentümer anteilsmäßig selbst einklagen. Allenfalls ist hiezu ein Mehrheitsbeschluß der Eigentümergemeinschaft erforderlich: OGH 01.09.2009, 5 Ob 21/09p, ecolex 2010/9, 44. Zur Grundsatzfrage, wann ein Mehrheitsbeschluß erforderlich ist: OGH 24.01.2013, 5 Ob 126/12h, immolex 2013/36, 118 = ZVB 2013/75, 258 (feuchte Garagenmauer).

Der Abschluß von Versicherungsverträgen für die Liegenschaft gehört zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Damit ist die WE-Gemeinschaft für Klagen aus dem Versicherungsvertrag aktiv legitimiert: OGH 12.01.2005, 7 Ob 318/04x, wobl 2005/48, 177.

Seit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz ist die Rücklage ein zweckgebundenes Sondervermögen der WE-Gemeinschaft. Für Ansprüche gegen den Verwalter wegen zweckwidriger Verwendung der Rücklage ist daher nur die WE-Gemeinschaft aktiv legitimiert und nicht die Miteigentümer selbst: OGH 12.07.2005, 5 Ob 303/04a, wobl 2006/9, 47.

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