2.5.4.3.Konflikte zwischen Wohnungseigentümern

Zu Benutzungsvereinbarung und Benutzungsregelung siehe § 17 WEG.

Benutzungsvereinbarungen zwischen Wohnungseigentümern, die vor Inkrafttreten des WEG 2002 (01.07.2002) mündlich oder konkludent abgeschlossen wurden, bleiben rechtswirksam: OGH 14.07.2015, 5 Ob 203/14k, EvBl-LS 2015/154, 956 (Werbefläche).

Benutzungsregelung: Antrag auf Neuverteilung der Werbeflächen am Wohnungseigentumsobjekt: OGH 25.07.2014, 5 Ob 19/14a, RdW 2015/21, 21.

Jeder Wohnungseigentümer ist alleine dazu legitimiert, gegen einen Miteigentümer, der bisherige Benutzungsverhältnisse eigenmächtig ändert, insbesondere Allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch nimmt, oder rechtswidrig Lärm erregt, mit Unterlassungsklage (Eigentumsfreiheitsklage / Negatorienklage - "actio negatoria") vorzugehen: OGH 14.07.2008, 5 Ob 25/08z, wobl 2009/54, 157 (Schuhgarderobe am Gang); OGH 13.01.2009, 5 Ob 275/08i, wobl 2009/56, 161 = ecolex 2009/211, 580 = immolex 2009/74, 183 = JBl 2009, 449 (Motorrad auf Allgemeinfläche, Fahrnisse im Stiegenhaus).

Zum Anspruch der Miteigentümer auf Benützungsentgelt gegen einen Genossen, der allgemeine Teile der Liegenschaft ohne Zustimmung ausschließlich nutzt: OGH 22.11.2016, 5 Ob 88/16a, EvBl 2017/68, 467 (Dachbodenausbau).

Ist es ein Dritter, etwa ein Mieter des Miteigentümers, der die Untaten zu verantworten hat, so darf der Wohnungseigentümer auch direkt gegen den Dritten vorgehen. Das Klagebegehren darf aber grundsätzlich nur auf Unterlassung der rechtswidrigen Handlungen lauten; es bleibt dann dem Beklagten überlassen, auf welche Weise er dem Unterlassungsbegehren Folge leistet: OGH 13.05.2003, 5 Ob 86/03p, JBl 2004, 238.

Anderes gilt für den Wohnungseigentumsbewerber: Keine Eigentumsfreiheitsklage (§ 523 ABGB) gegen einen anderen WE-Bewerber zur Abwehr eigenmächtiger Änderungen auf Sondernutzungsflächen: OGH 26.08.2008, 5 Ob 173/08i, ecolex 2009/2, 24 = wobl 2009/55, 159 (Gartenhütte errichtet).

Auch nach Einführung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz ist zur Erhebung der Ausschlußklage gegen einen pflichtvergessenen Miteigentümer (§ 22 WEG) weiterhin nur die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer legitimiert, nicht aber die Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Berechnung der Mehrheit bilden die Anteile aller übrigen Miteigentümer zusammen hundert Prozent, die Anteile des Beklagten werden also nicht mitgezählt: OGH 13.07.2000, 5 Ob 165/00a, EvBl 2001/12 = JBl 2001, 115 = wobl 2001, 20.

Auseinandersetzungen zwischen Eigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümern fallen nicht unter § 838a ABGB und gehören deshalb ins streitige Verfahren: OGH 20.03.2012, 5 Ob 28/12x, NZ 2013/94, 217.

– ( § 36 WEG ) – Keine analoge Anwendung bei schlichtem Miteigentum; in diesen Fällen steht daher auch keine Ausschlußklage zur Verfügung: OGH 31.08.2010, 5 Ob 63/10s, wobl 2011/40, 83 = NZ 2011/34, 142.

  • Ausschlußklage bei (schlichter) Mit­ei­gen­tums­ge­mein­schaft? - Überlegungen zu OGH 5 Ob 63/10s, NZ 2011/33, 139
  • Maßnahmen gegen einen pflichtwidrig handelnden Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, immolex 2012, 46

Ansprüche aus der Benützung einer im Fruchtgenuß stehenden Wohnung sind nicht gegen den Wohnungseigentümer, sondern gegen den Fruchtnießer zu richten, weil nur dieser die Möglichkeit zur Abhilfe hat: OGH 29.01.2008, 1 Ob 11/08m, wobl 2008/84, 241 = JBl 2008, 586.

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