2.5.4.4.Judikatur zum Vorzugspfandrecht der WE-Gemeinschaft

(§ 27 WEG 2002)

Das Vorzugspfandrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 13c WEG 1975 (= § 27 WEG 2002) entsteht und besteht unabhängig von seiner Eintragung ins Grundbuch, vorausgesetzt, die Forderung gegen den Wohnungseigentümer wird binnen 6 Monaten ab Fälligkeit eingeklagt und es wird die Klagsanmerkung im Grundbuch beantragt. Für Forderungen, die vor dem 1.9.1999 entstanden sind, kann kein Vorzugspfandrecht begründet werden: OGH 30.08.2002, 3 Ob 164/01s, wobl 2003/12, 26 = ecolex 2003/15, 28.

Das Vorzugspfandrecht kann geltend gemacht werden, sobald die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist: das ist, wenn im Grundbuch zumindest ein Wohnungseigentumsbewerber als Miteigentümer eingetragen und mindestens eine Wohnungseigentumszusage angemerkt ist: OGH 26.04.2004, 3 Ob 71/04v, EvBl 2005/6.

Die Sechsmonatsfrist gilt auch für den Antrag auf Klagsanmerkung; nicht erforderlich ist, daß der Antrag mit der Klage gestellt wird: OGH 09.04.2002, 5 Ob 70/02h, ecolex 2002, 747. Das Vorzugspfandrecht ist bereits mit Antrag wirksam: OGH 11.11.2010, 3 Ob 179/10k, EvBl 2011/47, 323 = immolex 2011/35, 118.

Angemerkt kann nur die Klage werden und nicht die Forderung selbst: OGH 30.08.2002, 3 Ob 164/01s, wobl 2003/12, 26 = ecolex 2003/15, 28.

Aus diesen Gründen gilt für dieses Vorzugspfandrecht auch kein Rangprinzip im Grundbuch. Die Rangordnung eines Käufers vor der Klagsanmerkung berechtigt daher nicht zur Löschung des Vorzugspfandrechtes: OGH 11.10.2000, 5 Ob 236/00t, EvBl 2001/57 = wobl 2001, 145 = RdW 2001/443; OGH 12.02.2002, 5 Ob 10/02k, wobl 2002, 275.

Anders als bei der Anmerkung der Rangordnung ist bei Vormerkung des Eigentumsrechtes im besseren Rang nach ihrer Rechtfertigung die Anmerkung zu löschen: OGH 12.12.2000, 5 Ob 305/00i, EvBl 2001/92; 30.01.2001, 5 Ob 13/01z, wobl 2001, 148. Dazu Gegenteilig: OGH 15.06.2004, 5 Ob 79/04k, Fundstellen siehe weiter unten. Die Klagsanmerkung kann auch gegen den bloß vorgemerkten Eigentümer erwirkt werden; OGH 12.12.2000, 5 Ob 305/00i, Fundstellen siehe weiter unten, und OGH 15.06.2004, 5 Ob 79/04k, ecolex 2004/440, 945 = wobl 2004/94, 363.

Der Antrag auf Klagsanmerkung hat ausreichendes Vorbringen zu Rechtsgrund, Dauer des Forderungsrückstandes und Fälligkeit der Forderung zu enthalten. Eine mangelhafte Aufschlüsselung kann später nicht mehr saniert werden. Sie hat zur Folge, daß die Forderung später im Zwangsversteigerungsverfahren nicht berücksichtigt werden kann: OGH 26.03.2003, 3 Ob 294/02k, wobl 2003/159, 297. Eine klassische Haftungsfalle also.

Zwangsversteigerung: Die Klagsanmerkung ist auch zulässig gegen den noch nicht verbücherten Ersteher nach Anmerkung des Zuschlages im Grundbuch OGH 12.06.2001, 5 Ob 207/00b, wobl 2002, 21 = JBl 2002, 467; solange der Ersteher nicht verbüchert ist, ist die Anmerkung gegen den bisherigen Wohnungseigentümer zulässig: OGH 28.01.2003, 5 Ob 303/02y, wobl 2003/119, 229.

Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot nach § 364c ABGB hindert die Klagsanmerkung nicht: OGH 19.12.2000, 5 Ob 308/00f, EvBl 2001/102.

Klargestellt hat der OGH 26.09.2000, 5 Ob 249/00d, wobl 2001, 61; 24.10.2000, 5 Ob 122/00b, wobl 2001, 86 auch, daß das Vorzugspfandrecht nur für Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen kann. Eine Klagsanmerkung für Forderungen, die der Verwalter in eigenem Namen geltend macht, ist daher ausgeschlossen. Die Klagsanmerkung ist auch zulässig für Forderungen aus gesetzlichen Schuldverhältnissen, etwa Schadenersatz oder Bereicherung: OGH 29.10.2004, 5 Ob 95/04p, wobl 2005/5, 21 = RdW 2005/188, 156 = ecolex 2005/127, 285.

In einer weiteren wichtigen Entscheidung meint der OGH (11.10.2000, 5 Ob 239/00h, EvBl 2001/68 = wobl 2001, 118 = JBl 2001, 393), daß das Vorzugspfandrecht nicht nur auf denjenigen Liegenschaftsanteilen haftet, die untrennbar mit Wohnungseigentum verbunden sind, sondern auch an denjenigen Liegenschaftsanteilen des Schuldners, an denen nur "schlichtes" Miteigentum besteht.

Das Vorzugspfandrecht gewährt dem gesicherten Gläubiger ein Absonderungsrecht im Konkurs des Wohnungseigentümers. Es gibt keine Prozeßsperre gemäß § 6 Abs. 1 KO: OGH 12.12.2000, 5 Ob 305/00i, EvBl 2001/92 = JBl 2001, 394 = wobl 2001, 225; OGH 21.12.2000, 5 Ob 235/00t, JBl 2001, 395 wobl 2001, 290. Zur Geltendmachung des Absonderungsrechtes genügt die ordnungsgemäße Klagseinbringung mit Antrag auf Klagsanmerkung, die bloße Anmeldung zum Konkurs reicht nicht aus.

Im Zwangsversteigerungsverfahren hat die WE-Gemeinschaft ihre Ansprüche aus dem Vorzugspfandrecht aufgeschlüsselt nach WE-Objekten anzumelden: OGH 30.08.2002, 3 Ob 164/01s, wobl 2003/12, 26 = ecolex 2003/15, 28. Wenn die Ansprüche nicht spätestens zur Meistbotsverteilungstagsatzung (§ 210 EO) angemeldet sind, werden sie nicht berücksichtigt: OGH 10.04.2008, 3 Ob 278/07i, wobl 2009/11, 23. Richterliche Anleitungspflicht in der Verteilungstagsatzung, wenn Anmeldung nicht ordnungsgemäß aufgeschlüsselt: 12.06.2003, 8 Ob 219/02t, JBl 2004, 460 und OGH 25.06.2003, 3 Ob 162/02y, JBl 2004, 462 (Schumacher).

Literatur: Räth, Das Vorzugspfandrecht gem § 27 WEG in der Zwangsversteigerung, immolex 2015, 142.

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