2.2.1.9.Judikatur zur Vermieterstellung

1. Eigentumswohnungen: Wurde der Mietvertrag vor Begründung des Wohnungseigentums abgeschlossen, so sind auch nachher alle Miteigentümer gemeinsam Vermieter. Das gilt auch dann, wenn der Mieter vom Wohnungseigentumsbewerber mietet (OGH 03.08.2004, 5 Ob 43/04s, wobl 2006/27, 91) oder wenn alle Miteigentümer dem Wohnungseigentümer die Rechte aus dem Mietvertrag abgetreten haben. War zu Vertragsabschluß bereits Wohnungseigentum begründet, so ist Vermieter nur der einzelne Wohnungseigentümer: OGH 26.09.2000, 5 Ob 208/00z, wobl 2001, 165; OGH 28.02.2005, 5 Ob 3/05k, wobl 2005/82, 238.

Wird auf einer Liegenschaft mit Wohnungseigentum eine Substandardwohnung vermietet, so haben alle Miteigentümer Vermieterstellung. Das auch dann, wenn an dieser Substandardwohnung rechtswidrig Wohnungseigentum begründet wurde. Die Eintragung eines solchen Wohnungseigentums im Grundbuch ist nichtig, die übrigen Grundbuchseintragungen bleiben wirksam: OGH 26.06.2001, 5 Ob 147/01f, wobl 2001, 357. Abweichend OGH 13.03.2001, 5 Ob 52/01k, wobl 2001, 328 zur rechtswidrigen Begründung von Wohnungseigentum an einer Hausbesorgerwohnung oder sonstigen allgemeinen Teilen der Liegenschaft.

Vermieterstellung hat bereits derjenige, dessen Wohnungseigentum im Grundbuch vorgemerkt wurde, und dem Besitz und Verwaltung der Eigentumswohnung übergeben wurden. Sein Mieter hat die Stellung eines Hauptmieters: OGH 27.02.2007, 1 Ob 251/06b, JBl 2007, 657.

Zur Passivlegitimation bei Eingriffshaftung nach § 8 Abs. 3 MRG siehe OGH 15.06.2000, 5 Ob 297/99h, JBl 2001, 662. Anders OGH 22.02.2001, 2 Ob 40/01y, wobl 2001, 227 (Eingetretener WE passiv legitimiert).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst hat keine Vermieterstellung, weil ihre Funktion und Rechtspersönlichkeit auf die Verwaltung der Liegenschaft beschränkt ist. Sie ist daher für Ansprüche auf Aufwandersatz nicht passiv legitimiert: OGH 26.09.2000, 5 Ob 235/00w, wobl 2001, 166.

2. Fruchtgenuß: Der Anspruch auf Mietzahlung steht dem Fruchtnießer zu. Ansprüche auf Ersatz von Schäden am Bestandobjekt kann (auch) der Eigentümer geltend machen: OGH 29.11.2007, 1 Ob 93/07v, wobl 2008/83, 240.

3. Mietrechtliche Außerstreitverfahren: Aus § 889 ABGB folgt, daß für den Aufwandersatz nach § 10 MRG nicht alle Vermieter solidarisch haften, sondern jeder Vermieter nur für denjenigen Anteil an der Gesamtsumme, der seinem Liegenschaftsanteil entspricht: OGH 26.09.2000, 5 Ob 208/00z, wobl 2001, 165.

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