2.2.3.4.Verbotene Ablösen im Mietrecht

(§ 27 MRG)

Der Vormieter ist nur dann berechtigt, vom Nachmieter eine Ablösezahlung zu fordern und die geleistete Zahlung zu behalten, wenn er dem Nachmieter eine äquivalente vermögenswerte Leistung zuwendet, die er selbst in die Wohnung eingebracht hat oder auf seine Kosten einbringen ließ oder von einem Dritten (Vermieter, Vormieter oder wem immer) entgeltlich oder unentgeltlich als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat: OGH RIS-Justiz RS0069902

Unter die verbotenen Ablösen fällt auch die Verpflichtung zur Provisionszahlung an einen Makler, wenn dieser nicht verdienstlich tätig war: OGH 29.04.2003, 5 Ob 49/03x, wobl 2003/177, 330.

Die Verbotsbestimmungen nach dem Mietrechtsgesetz sind auf Unterpachtverhältnisse nach dem Kleingartengesetz nicht anzuwenden. Der alte Pächter darf mit dem neuen Pächter ein Entgelt dafür vereinbaren, daß er an der Übertragung des Pachtverhältnisses mitwirkt: OGH 18.08.2004, 4 Ob 91/04t, wobl 2005/38, 137.

Zur Rückzahlung verbotener Ablösen ist derjenige verpflichtet, dem die Ablösezahlung nach dem Zweck der Vereinbarung zukommen sollte: OGH 28.04.2009, 5 Ob 70/09v, immolex 2009/125, 343 = wobl 2010/14, 40. Das gilt auch dann, wenn die Zahlung beim Empfänger tatsächlich nur eine Durchlaufpost darstellt oder sie ihm überhaupt gar nicht zugekommen ist: OGH 27.02.2001, 5 Ob 143/00s, wobl 2001, 249; OGH 18.09.2007, 5 Ob 195/07y, wobl 2008/114, 323. Nimmt ein Hausverwalter eine Ablöse entgegen, so ist im Zweifel anzunehmen, daß er die Ablöse für den Vermieter - und nicht für sich selbst - vereinbart und entgegengenommen hat: OGH 26.08.2003, 5 Ob 148/03f, JBl 2003, 254.

Eine Rückforderung kann nur dann auf § 27 Abs.1 MRG gestützt werden, wenn der Leistende tatsächlich Mieter geworden ist und das Mietverhältnis dem MRG unterliegt: OGH 15.10.2002, 5 Ob 237/02t, wobl 2003/111, 220.

Die Rückforderung nach dieser Bestimmung schließt Ansprüche aus Leistungsstörungen nach ABGB aus: OGH 11.08.2015, 4 Ob 117/15g, Zak 2015/623, 355.

Der Rückforderungsanspruch verjährt in 10 Jahren ab Zahlung der verbotenen Ablöse: OGH 13.01.2004, 5 Ob 219/03x, wobl 2005/135, 373. Die Zinsen verjähren schon in drei Jahren: OGH 28.08.2007, 5 Ob 160/07a, JBl 2008, 184.

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