2.2.3.5.Betriebskosten im Mietrecht

Es genügt, wenn der Verwalter die Betriebskostenabrechnung am Schwarzen Brett befestigt. Für den Verbleib von Aushängen ist er nicht verantwortlich: OGH 26.05.2011, 5 Ob 79/11w, NZ 2012/7, 20; OGH 26.05.2011, 5 Ob 92/11g, immolex 2012/55, 176. Zu den Betriebkosten gehören nur solche Ausgaben, die in regelmäßigen Zeitabständen wiederkehren: OGH 01.09.2009, 5 Ob 143/09d, ecolex 2009/409, 1059 = immolex 2010/32, 113.

In die Betriebskostenabrechnung dürfen aufgenommen werden: Kosten für die Beseitigung von Taubenkot und toten Tauben: OGH 17.12.2002, 5 Ob 202/02w, wobl 2003/109, 220; Kosten für eine Glasbruch- und Sturmschadenversicherung, wenn die Mieter dem (aktuellen) Versicherungsvertrag zugestimmt haben: OGH 02.12.2010, 5 Ob 237/09b, RdW 2011/140, 143.

In die Betriebskostenabrechnung dürfen nicht aufgenommen werden: Die Anschaffungskosten eines Kleintraktors für die Schneeräumung: OGH 13.03.2001, 5 Ob 34/01p, wobl 2001, 282; Kosten für die Beseitigung von Schimmelpilzen, weil diese keine "Schädlinge" im Sinne des § 21 MRG sind: OGH 15.05.2001, 5 Ob 206/00f, wobl 2002, 20; Kosten für die Anschaffung eines Feuerlöschers: OGH 10.02.2009, 5 Ob 259/08m, immolex 2009/LS 51, 164 = wobl 2010/30, 70; Montage eines Sicherungshakens für Fensterreiniger: OGH 10.02.2009, 5 Ob 259/08m, immolex 2009/99, 277; Kosten für Taubenabwehr oder Neubepflanzungen: OGH 07.07.2009, 5 Ob 131/09i, ecolex 2009/409, 1059; OGH 01.09.2009, OGH 01.09.2009, 5 Ob 143/09d, ecolex 2009/409, 1059 = immolex 2010/32, 113; Kosten einer Service-Hotline der Hausverwaltung: OGH 17.12.2013, 5 Ob 168/13m, Zak 2014/178, 94; Kosten der Dichtheitsprüfung von Gasverteilungsleitungen: OGH 23.10.2017, 5 Ob 169/17i, immolex 2018/20, 56.

Schädlingsbekämpfung: Betriebskosten sind nur Kosten zur Beseitigung bereits vorhandener Schädlinge; also nicht Aufwendungen zur Abwehr künftiger Schädlinge: OGH 07.07.2009, 5 Ob 131/09i, immolex 2010/14, 46 = wobl 2010/31, 71 (Taubenabwehr).

Zu den Voraussetzungen einer wirksamen Vereinbarung über einen besonderen Betriebskostenschlüssel siehe OGH 24.11.2005, 3 Ob 299/04y, wobl 2006/144, 362.

Die Betriebskostenabrechnung muß nicht enthalten: Aufschlüsselung der einzelnen Vorauszahlungen sämtlicher Mieter: OGH 19.01.2010, 5 Ob 189/09v, Zak 2010/233, 136 = ecolex 2010/153, 449 = immolex 2010/87, 255 = wobl 2011/15, 38.

Aktiv legitimiert (= antragsbefugt) für einen Antrag gemäß § 20 Abs 3 MRG auf Überprüfung der Haupt­miet­zins­ab­rech­nung ist derjenige, der zum Datum der erstinstanzlichen Entscheidung Hauptmieter ist: OGH 24.04.2012, 5 Ob 183/11i, immolex 2012/44, 247.

Gläubiger des Überschusses oder Schuldner des Fehlbetrages der Betriebskostenabrechnung ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Abrechnung Hauptmieter ist. Steht die Wohnung zu diesem Zeitpunkt leer, so verbleiben Überschuß oder Fehlbetrag beim Vermieter: OGH 25.08.2011, 5 Ob 133/11m, wobl 2012/21, 60 = immolex 2012/23, 78.

Guthaben oder Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung sind mit demjenigen zu verrechnen, der im Zeitpunkt der Abrechnung Mieter ist. Kritisch dazu Fritzner, Betriebskostenabrechnung und Mieterwechsel: Wer ist Gläubiger und Schuldner für Vorperioden?, wobl 2016, 1.

  • Der Betriebskostenkatalog nach § 21 MRG, immolex 2016, 139 (Tabellen!)
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