2.5.2.3.Überprüfung von Mietzinsvereinbarungen

(  37 Abs 1 und 4 MRG )

Siehe dazu die dreijährige Frist des § 16 Abs.8 MRG. Sie beginnt bereits mit Vertragsschluß und nicht erst mit Übergabe des Bestandobjektes: OGH 14.06.2016, 5 Ob 90/16w, wobl 2016/119, 395. Fristgerecht gestellte Anträge sind nicht kleinlich nach ihrem Wortlaut auszulegen, sondern im Rahmen ihres äußersten Bedeutungssinnes, um eine sachgerechte Überprüfung zu gewährleisten: OGH 11.06.2002, 5 Ob 132/02a, wobl 2003/7, 21.

Ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl hindert die Überprüfung des Hauptmietzinses nicht: OGH 15.09.2009, 5 Ob 75/09d, immolex 2010/LS 3, 4.

Die Rechtsunwirksamkeit überhöhter Mietzinsvereinbarungen muß binnen 3 Jahren ab Vertragsabschluß bei der Schlichtungsstelle geltend gemacht werden, ansonsten tritt Präklusion ein. Die Präklusion ist gehemmt, solange ein Mietzinsüberprüfungsverfahren anhängig ist. Dazu hat der OGH (12.06.2001, 5 Ob 85/01p, wobl 2002, 227) nun festgehalten, daß die Präklusion dann nicht gehemmt wird, wenn bloß die Überprüfung einzelner Mietzinsperioden beantragt wurde, nicht aber der Mietzinsvereinbarung selbst. Die Präklusionsfrist ist auch durch Einwand im Mietzinsprozeß gewahrt: OGH 16.02.2005, 3 Ob 200/04i, wobl 2007/14, 48.

Rügepflicht bei Abschluß eines Mietvertrages über Geschäftsräume - (§ 16 Abs 1 Z 1 MRG): OGH 12.05.2009, 5 Ob 33/09b, RdW 2009/805, 839 = immolex 2009/124, 341; OGH 21.10.2010, 5 Ob 155/10w, Zak 2011/98, 55 = RdW 2011/139, 142 (Unterverpächter kein Unternehmer).

Ein Anerkenntnis unterbricht die Präklusionsfrist: OGH 21.02.2003, 5 Ob 208/02b, wobl 2003/192, 359. Die Präklusion hat das Gericht von Amts wegen zu berücksichtigen: OGH 16.12.2003, 5 Ob 283/03h, wobl 2005/54, 194.

Zur Präklusionsfrist bei einer Kette befristeter Mietverträge siehe OGH 25.11.2004, 6 Ob 242/04p, wobl 2005/74, 233.

Keine Präklusion, wenn der Mietzinsvorschreibung eine rechtsunwirksame Erhöhungsvereinbarung zugrundeliegt: OGH 08.03.2011, 5 Ob 166/10p, RdW 2011/339, 338 (keine Schriftform).

Eine Wertsicherungsvereinbarung kann selbständig auf ihre Angemessenheit überprüft werden. Dieses Recht präkludiert in Analogie zu § 16 Abs.8 MRG binnen drei Jahren ab erstmaliger Anwendung der Wertsicherungsvereinbarung: OGH 13.05.2003, 5 Ob 101/03v, ecolex 2003/307, 753 = RdW 2003/557, 637 = wobl 2003/191, 357.

Wird das Begehren, die Überschreitung des zulässigen Mietzinses festzustellen, nicht auf bestimmte Monate beschränkt, so umfaßt das Begehren auch den Antrag auf Überprüfung des vereinbarten und vorgeschriebenen Hauptmietzinses: OGH 12.03.2002, 5 Ob 32/02w, wobl 2002, 327.

Siehe auch: OGH 27.09.2001, 5 Ob 170/99g, wobl 2002, 228; OGH 26.02.2002, 5 Ob 47/02a, wobl 2002, 228; Auf vollständige Erledigung der Sachanträge achten: OGH 05.11.2002, 5 Ob 232/02g, wobl 2003/106, 215.

Für die Prüfung des zulässigen Hauptmietzinses ist grundsätzlich der "Urzustand", also jener Zustand der Wohnung maßgeblich, wie er zum Zeitpunkt der Mietvereinbarung besteht. Als "Urzustand" gilt auch der Zustand, den der Vermieter innerhalb angemessener Frist auf seine Kosten herzustellen versprochen hat, sofern er sein Versprechen auch einhält. Manchmal kommt es vor, daß der Mieter die Zustandsverbesserung vornehmen soll und er im Gegenzug eine Mietzinsminderung auf bestimmte Zeit erhält. In solchen Fällen gilt aber nur dann der verbesserte Zustand als "Urzustand", wenn im Mietvertrag klar festgehalten ist, für welche Mietzinsperioden welcher verminderte Mietzins zu zahlen ist: OGH 23.04.2002, 5 Ob 92/02v, wobl 2003/105, 212.

Zum Antrag auf Aufspaltung (§ 15 Abs 4 MRG): OGH 16.12.2014, 5 Ob 218/14s, immolex 2015/48, 179 (kein Pauschalmietzins).

: Der Antrag auf Mietzinsüberprüfung ist gegen denjenigen zu richten, der zu den antragsgegenständlichen Mietzinsperioden Vermieter war und der die Mietzinse vorgeschrieben hat: OGH 14.02.2013, 5 Ob 174/12t, wobl 2013/67, 205.

: Auch der Antrag auf Überprüfung der vorgeschriebenen Umsatzsteuer gehört ins Außerstreitverfahren: OGH 20.09.2013, 5 Ob 153/13f, immolex 2014/11, 46. Zulässige Verfahrensvarianten zur Rückforderung zuviel gezahlten Mietzinses: OGH 25.10.2016, 5 Ob 143/16i, Zak 2017/91, 55.

846