2.3.4.4.Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

( § 24 WEG 2002 )

Außer dem Verwalter darf auch jeder Miteigentümer eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen: OGH 11.05.2004, 5 Ob 105/04h, EvBl 2005/32.

Die Eigentümerversammlung ist nur beschlußfähig, wenn jeder Wohnungseigentümer von der Abstimmung ordnungsgemäß verständigt wurde. Beschlüsse einer fehlerhaft ausgeschriebenen Eigentümerversammlung sind aber nur dann anfechtbar, wenn der Fehler für das Abstimmungsergebnis kausal war: OGH 15.05.2001, 5 Ob 106/01a, wobl 2001, 330.

Die bloße Berufung eines Rechtsanwaltes auf erteilte Vollmacht (§ 8 Abs 1 RAO) reicht für Vertretungen in der Eigentümerversammlung nicht aus: OGH 26.05.2011, 5 Ob 5/11p, NZ 2011/124, 377.

  • Bevollmächtigung im WEG (§ 24 Abs.2), immolex 2009, 170

Zur Stimmenzählung: OGH 27.05.2010, 5 Ob 4/10i, wobl 2011/17, 43. Zum Stimmrechtsausschluß befangener Miteigentümer: OGH 14.02.2013, 5 Ob 249/12x, wobl 2013/75, 211 (Verwalterbestellung).

Wirksame Mehrheitsbeschlüsse der WE-Gemeinschaft binden auch den späteren Einzelrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers. Er übernimmt auch allfällige damit verbundene Kostenbelastungen: OGH 31.03.2003, 5 Ob 43/03i, wobl 2003/160, 298.

Seit dem 3. WÄG bestehen höhere Anforderungen an die Wirksamkeit eines Beschlusses der WE-Gemeinschaft: Es ist allen Wohnungseigentümern - also auch denen mit vermeintlich chancenlosem Standpunkt - die Gelegenheit zur Äußerung zu geben, damit diese für ihren Standpunkt werben können. Sodann ist auch ihnen die Gelegenheit zur Stimmabgabe zu geben; das auch dann, wenn die Mehrheit bereits eine (gegenteilige) Position eingenommen hat: OGH 28.05.2002, 5 Ob 118/02t, wobl 2004/39, 150 (Kündigung des Verwalters); OGH 03.06.3008, 5 Ob 100/08d, wobl 2008/131, 363 (dasselbe).

Allgemeines und Formvoraussetzungen: OGH 20.05.2014, 5 Ob 191/13v, EvBl 2015/4, 33 (Kein Enddatum der Abstimmung). Ein schriftlicher Umlaufbeschluß kommt erst zustande, wenn dem letzten Miteigentümer Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wurde: OGH 12.05.2009, 5 Ob 57/09g, immolex 2010/16, 51. Bis dahin darf jeder Miteigentümer seine schon mitgeteilte Entscheidung widerrufen: OGH 22.06.2010, 5 Ob 231/09w. Der Beschluß ist dann allen Miteigentümern (etwa durch Aushang) bekanntzugeben: OGH 12.09.2006, 5 Ob 116/06d, ecolex 2007/47, 105 = wobl 2007/69, 165; OGH 14.05.2008, 6 Ob 27/08v, wobl 2008/101, 296; OGH 03.06.2008, 5 Ob 100/08d, wobl 2008/131, 363.

Unzulässig sind Anonyme Abstimmungen in Umlaufbeschlüssen: OGH 09.09.2008, 5 Ob 93/08z, immolex 2009/46, 118 = JBl 2009, 323 = wobl 2009/67, 194; sowie additive Beschlußverfahren: OGH 14.06.2016, 5 Ob 16/16p, immolex 2017/4, 17 .

Initiierung eines Umlaufbeschlusses durch Gemeinschaftsfremde: OGH 23.10.2012, 5 Ob 149/12s, wobl 2013/73, 209 = NZ 2014/59, 168.

  • Erfordernisse einer rechtswirksamen Beschlußfassung auf schriftlichem Weg im WEG 2002, immolex 2010, 6
  • Initiative zur Beschlußfassung im Wohnungseigentum, immolex 2013, 320

Bloß vorgemerkte Eigentümer haben kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung: OGH 14.09.2004, 5 Ob 77/04s, ecolex 2005/49, 119

Im Gegensatz zu bloßen Gebrauchs- und Verfügungshandlungen dienen Verwaltungshandlungen der Erfüllung gemeinschaftlicher Pflichten und der Verwirklichung gemeinschaftlicher Interessen: OGH 13.12.2005, 5 Ob 250/05h, wobl 2006/60, 154. Agenden der ordentlichen Verwaltung können zu außerordentlicher Verwaltung werden, wenn der Beschluß sie an außerordentliche Bedingungen knüpft oder mit außergewöhnlichen Maßnahmen verbindet: OGH 07.06.2005, 5 Ob 41/05y, wobl 2006/10, 49.

Unter die ordentliche Verwaltung fallen etwa die Erhaltungsarbeiten. Darunter kann unter Umständen sogar die Neuerrichtung einer bestehenden Anlage fallen: OGH 14.07.2015, 5 Ob 23/15s, wobl 2016/33, 107 (Schwimmbad).

Als Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung gelten: Umrüstung der Kellerbeleuchung von Glühbirnen auf Leuchtstoffkörper: OGH 07.07.2009, 5 Ob 127/09a, immolex 2010/17, 52 = wobl 2010/54, 106.

– (§ 28 Abs.1 WEG 2002).

  • Zur Abgrenzung von Verwaltung und Verfügung - eine dogmatische Frage von eminenter praktischer Bedeutung, wobl 2011, 185

Auch Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung können durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden. Wenn nicht Gefahr im Verzug ist, so hat der Verwalter die dreimonatige Anfechtungsfrist des § 29 Abs 6 WEG abzuwarten. Tut er das nicht, so haftet er den überstimmten Miteigentümern für den Fall, daß das Gericht einer Anfechtung Folge gibt: OGH 21.06.2005, 5 Ob 265/04p, EvBl 2005/174, 842 = wobl 2005/138, 376 (mit ausführlicher Darstellung des Verhältnisses zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern).

– (§ 24 Abs 5 WEG) – Was gilt, wenn der tatsächlich gefaßte Beschluß vom Inhalt des Hausanschlages abweicht: OGH 24.03.2015, 5 Ob 29/15y, wobl 2016/18, 58. Dazu auch Hochleitner, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, wobl 2016, 39.

Benützungsregelungen bedürfen aufgrund § 17 WEG der Einstimmigkeit. So etwa die Zuteilung von Allgemeinflächen in die Sondernutzung einzelner Wohnungseigentümer: OGH 30.08.2010, 5 Ob 43/10z, NZ 2011/54, 186 (Parkplätze).

Wohnungseigentümer können Beschlüsse der WE-Gemeinschaft wegen formeller Mängel binnen einem Monat anfechten (§ 24 Abs 6 WEG 2002). Solche formellen Mängel sind etwa Einberufungsmängel, unrichtige Stimmzählung oder Gesetzwidrigkeiten. Dieses Anfechtungsrecht geht nicht so weit, daß es eine umfassende inhaltliche Überprüfung der laufenden ordentlichen Verwaltung ermöglichte: OGH 20.11.2007, 5 Ob 256/07v, wobl 2008/35, 104. Das in § 24 Abs 6 WEG normierte Anfechtungsrecht der Minderheit gegen Beschlüsse der Mehrheit wegen Gesetzwidrigkeit bedeutet nicht, dass eine umfängliche Inhaltskontrolle der Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung [...] nach den Prinzipien der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu erfolgen hätte [...]. Der überstimmten Minderheit soll die Einhaltung zwingender Bestimmungen des WEG garantiert werden, allenfalls noch erweitert um krasse Verstöße gegen die für die Verwaltung stets geforderten Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit: OGH 22.11.2016, 5 Ob 208/16y, immolex 2017/31, 87 = wobl 2017/35, 114 (Austausch Holzfenster gegen Kunststofffenster).

Formfehler können nur dann erfolgreich angefochten werden, wenn sie das Abstimmungsergebnis beeinflußt haben: OGH 15.04.2008, 5 Ob 187/07x, 5 Ob 188/07v, wobl 2008/102, 297.

Alles was zumindest den Anschein eines Beschlusses hat, muß rechtzeitig angefochten werden, sonst heilt der Rechtsmangel: OGH 13.07.2007, 5 Ob 133/07f, wobl 2008/64, 180 ("Umlaufbeschluß")

Beschlüsse in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung können Wohnungseigentümer außerdem binnen drei Monaten wegen formeller oder inhaltlicher Mängel anfechten (§ 29 WEG 2002). Wurde der Wohnungseigentümer vom Beschluß nicht ordnungsgemäß verständigt, so verlängert sich diese Frist von drei auf sechs Monate: OGH 30.08.2005, 5 Ob 183/05f, wobl 2006/4, 34.

Prozessuales: Die maßgeblichen Anfechtungsgründe müssen innerhalb der Anfechtungsfrist vorgebracht werden: OGH 23.01.2017, 5 Ob 234/16x, wobl 2017/88, 282.

Außenstehende Dritte können sich nur auf solche Beschlußmängel berufen, die zur Nichtigkeit des Beschlusses geführt haben: OGH 11.07.2006, 5 Ob 155/06i, wobl 2006/135, 338.

Die Eigentümergemeinschaft darf nur über Verwaltungs­handlungen abstimmen. Verfügungshandlungen sind insbesondere auch Änderungen an allgemeinen Teilen, die nur im Interesse eines einzigen Miteigentümers (meist wohl der Mehrheitseigentümer) liegen: OGH 18.05.2016, 5 Ob 216/15y, immolex 2016/83, 291 (Holzsteg); ebenso Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt: OGH 29.08.2017, 5 Ob 44/17g, wobl 2018/48, 118 (Granitsteinentfernung). Keine Verfügungshandlung, weil Veränderung im gemeinschaftlichen Interesse: OGH 26.09.2017, 5 Ob 161/17p, wobl 2018/19, 60 (Solarzellenanlage).

Ist Gegenstand des Beschlusses eine Verfügungshandlung, so fehlt ihm daher jede Rechtsgrundlage und er kann unbefristet angefochten werden: OGH 13.12.2005, 5 Ob 250/05h, wobl 2006/60, 154 (Dachbodenausbau durch Miteigentümer); OGH 24.05.2005, 5 Ob 16/05x, wobl 2006/93, 212 (Dachverlängerung); OGH 26.08.2008, 5 Ob 130/08s, immolex 2009/45, 117 (Lift-Neuerrichtung).

Minderheitenrechte des § 30 Abs.1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer allein gerichtlich durchsetzen. Das Recht auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§ 28 Abs.1 Z.1 WEG) orientiert sich am sogenannten "dynamischen Erhaltungsbegriff": OGH 28.04.2009, 5 Ob 271/08a, immolex 2009/127, 345 (Gewährleistungsarbeiten an Fußbodenkonstruktion). Einem solchen Antrag der Minderheit ist auch dann stattzugeben, wenn die Wohnungseigentümer allenfalls eine vom Gesetz abweichende vertragliche Vereinbarung über die Erhaltungspflicht geschlossen haben: OGH 20.05.2014, 5 Ob 212/13g, immolex 2015/51, 182.

  • Rechtsfolgen fehlerhafter Willensbildungsakte der Eigentümergemeinschaft nach dem WEG 2002, wobl 2007, 297
  • Rechtskonforme Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, wobl 2008, 249
  • Willensbildung im Wohnungseigentum, immolex 2010, 32,
  • Die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft, immolex 2012, 233 (mit Tabellen)
854