2.3.4.5.Akontozahlungen der Wohnungseigentümer und Bewirtschaftungskosten

1. Um Liquiditätsengpässe der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden, nimmt der OGH grundsätzlich einen schlüssigen Aufrechnungsverzicht des Wohnungseigentümers mit eigenen Ansprüchen gegen Akontoforderungen der Eigentümergemeinschaft an. So hat der Wohnungseigentümer seine Akontozahlungen auch dann pünktlich zu leisten, wenn der Verwalter seine Abrechnungspflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt hat: OGH 05.11.2002, 5 Ob 171/02m, wobl 2003/58, 116.

Die Aufrechnung ist dort zulässig, wo der Wohnungseigentümer keinen angemessenen Verfahrensbehelf zur Geltendmachung seiner Forderungen hat: OGH 03.04.2007, 5 Ob 19/07s, wobl 2007/113, 286 (fiktiver Sanierungsaufwand).

2. Bei "akuter Liquiditätskrise" der Eigentümergemeinschaft darf der Verwalter die monatlichen Akonti und Rücklagenbeiträge auch während des Jahres erhöhen: OGH 17.04.2007, 5 Ob 255/06w, wobl 2007/120, 312. Bei solchen Sondervorschreibungen wegen Liquiditätsengpässen besteht auch kein Aufrechnungsrecht des Wohnungseigentümers gegen die Vorschreibung von Rücklagenbeiträgen: OGH 25.08.2015, 5 Ob 144/15k, wobl 2016/7, 28.

3. Anders als bei den laufenden Akontozahlungen des Wohnungseigentümers werden Rückstände von Bewirtschaftungskosten erst nach der ordnungsgemäßen Jahresabrechnung des Verwalters fällig: OGH 10.07.2001, 5 Ob 213/00k, wobl 2002, 51.

4. Schuldbefreiend wirken Beitragszahlungen des Wohnungseigentümers nur auf das Sonderkonto der Eigentümergemeinschaft: OGH 04.04.2006, 5 Ob 277/05d, wobl 2006/129, 309. Unklare Verwalterstellung hindert den Wohnungseigentümer nicht daran, seine Wohnbeiträge weiterhin auf dieses Konto zu entrichten. In Ausnahmefällen kann dann freilich auch die gerichtliche Hinterlegung der Wohnbeiträge zulässig sein: OGH 16.06.2011, 7 Ob 56/11b, Zak 2011/790, 417.

5. Rückforderungen von Akontozahlungen gehören ins streitige Verfahren: OGH 22.09.2010, 6 Ob 182/10y, immolex 2011/89, 275 (Heizkosten).

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