2.3.4.6.Kündigung und Abberufung des Hausverwalters

1. Kündigung: Auch nach Einführung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer zur Kündigung des Verwaltervertrages aktiv legitimiert: OGH 10.07.2001, 5 Ob 146/01h, ecolex 2002, 172.

Ist der Beschluß der Gemeinschaft etwa wegen Verstoßes gegen Willensbildungsvorschriften nichtig, so ist der Verwalter zur Anfechtung des Beschlusses nicht legitimiert. Die Nichtigkeit kann der Verwalter entweder in einem Prozeß über die Rechtswirksamkeit der Kündigung vorbringen: OGH 12.05.2009, 5 Ob 76/09a, immolex 2010/8, 22 (Feststellungsklage des Verwalters); oder er kann einen Antrag nach § 52 Abs.1 Z.8 WEG auf Überprüfung der Verwalterkündigung stellen: OGH 12.05.2009, 5 Ob 76/09a, ecolex 2009/299, 763. Sonstige Mängel des Beschlusses kann der Verwalter gegen seine Kündigung nicht einwenden: OGH 23.09.2010, 5 Ob 178/10b, immolex 2011/66, 212 (Keine Anfechtung durch Miteigentümer); so auch nicht, daß kein "wichtiger Grund" für eine außerordentliche Kündigung vorliege: OGH 20.11.2012, 5 Ob 110/12f, wobl 2013/52, 151.

Die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages ist auch ohne wichtigen Grund rechtswirksam. Allerdings behält der gekündigte Verwalter einen Schadenersatzanspruch bis zum Ende der Periode, während der der Vertrag bei ordentlicher Kündigung noch bestanden hätte: OGH 20.11.2012, 5 Ob 98/12s, EvBl 2013/68, 466.

Zu den Formerfordernissen einer Verwalterkündigung: Unterscheide Beschluß der Eigentümergemeinschaft und Kündigungserklärung an den Verwalter: OGH 07.10.2011, 5 Ob 179/11a, Zak 2012/25, 17 (formlose Verständigung genügt). Ein einstimmiger Beschluß aller Wohnungseigentümer, den Verwaltungsvertrag zu kündigen, ist auch ohne Hausanschlag wirksam: OGH 04.11.2005, 5 Ob 172/05p, wobl 2006/43, 121.

2. Abberufung: Bei groben Pflichtverletzungen kann jeder Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters durch den Außerstreitrichter begehren: OGH 01.04.2008, 5 Ob 293/07k, wobl 2009/8, 18.

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