2.2.4.14.Schadenersatzansprüche des Mieters

1. Wasserschäden: Der Vermieter haftet für Schäden durch Wasserrohrbruch, wenn der Rohrbruch - etwa wegen des Alters der Leitung - vorhersehbar war: OGH 20.12.2005, 5 Ob 92/05y, EvBl 2006/65, 372; OGH 14.10.2010, 7 Ob 133/10z, immolex 2011/4, 16 = ecolex 2011/6, 32 = wobl 2011/41, 84. Diese Judikatur kann dem Mieter dann weiterhelfen, wenn die Versicherung nicht zahlen will.

Zur Haftung des Mieters nach § 1318 ABGB für Wasserschäden: Grundsätzlich keine nachbarrechtliche Haftung für Wasserrohrbruch: OGH 21.12.2011, 7 Ob 193/11z, Zak 2012/68, 38 = RdU 2012/49, 84. Aber: Unterlassungsklage des geschädigten Mieters gegen den Verursacher bei wiederkehrenden Wasserschäden: OGH 17.12.2010, 6 Ob 200/10w, wobl 2011/143, 383.

2. Der Vermieter haftet grundsätzlich auch für die Kosten des Mieters, um in dessen Wohnung die Folgen eines "ernsten Schadens" zu beseitigen. Der Anspruch ist im streitigen Verfahren zu stellen: OGH 08.07.2008, 4 Ob 86/08p, ecolex 2008/368, 1012 = wobl 2010/161, 348 (ausführlich zur Aktivlegitimation des Mieters).

3. Wenn erforderlich, ist der Bestandgeber im Schadensfall verpflichtet, seine Ansprüche aus Versicherungsverträgen an den geschädigten Mieter abzutreten: OGH 26.06.2008, 2 Ob 12/08s, ecolex 2008/333, 904 = EvBl-LS 2008/28, 907 = RdW 2008/729, 784 = immolex 2009/47, 120 = wobl 2010/62, 115.

4. Schutz vor Immissionen: Die Pflicht des Vermieters, den Bestandgegenstand in brauchbarem Zustand zu erhalten (§ 1096 ABGB), verlangt auch, den Bestandnehmer vor Immissionen (etwa durch Bauarbeiten) zu bewahren. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, so haftet er dem Bestandnehmer für die Schäden aus den Immissionen. War dem Vermieter die Abwehr der Immissionen aber gar nicht möglich, so haftet er auch nicht für die Schäden: OGH 01.09.1999, 7 Ob 374/98w, wobl 2001, 118 (öffentliche Bauarbeiten).

5. Der mietrechtliche Schadenersatzanspruch - (§ 8 Abs.3 MRG) Ist der Mieter nach § 8 Abs 2 MRG verpflichtet, Erhaltungs-, Umbau- oder Verbesserungsarbeiten zuzulassen, so steht ihm als Ausgleich ein Anspruch auf Entschädigung zu: OGH 27.03.2001, 5 Ob 54/01d, wobl 2002, 262 (Dachbodenausbau). Als reiner Ausgleichsanspruch ist dieser Anspruch somit verschuldensunabhängig: OGH 12.07.2005, 5 Ob 136/05v, wobl 2006/74, 179. Zu ersetzen ist auch der idelle Schaden (Ungemach) des Mieters; selbst dann, wenn Mieter eine juristische Person ist: OGH 26.05.2011, 5 Ob 234/10p, RdW 2011/559, 528 = immolex 2011/98, 305 (Bemessungskriterien!).

Ersatzpflichtig ist derjenige, dem die Arbeiten zuzurechnen sind: OGH 20.11.2002, 5 Ob 251/02a, wobl 2004/81, 334. Hat also etwa ein Mieter den Dachboden ausbauen lassen, so haftet für daraus entstandene Schäden er und nicht der Vermieter: OGH 05.02.2008, 5 Ob 3/08i, EvBl 2008/92, 484 = wobl 2009/80, 238; OGH 24.11.2009, 5 Ob 169/09b, immolex 2010/98, 281 (Dachbodenausbau). Zur Passivlegitmation bei Dachbodenausbau durch Wohnungseigentümer: OGH 16.05.2013, 5 Ob 84/13h, immolex 2013/98, 307

Dieser Schadenersatzanspruch setzt eine besondere Duldungspflicht des Mieters voraus. Er selbst begründet keine: OGH 12.05.2009, 5 Ob 61/09w, ecolex 2009/408, 1059 = immolex 2010/1, 11 = wobl 2010/45, 100 (Neubau im Garten).

Ein Mietzinsminderungsanspruch gemäß § 1096 ABGB verdrängt den auf Geldzahlung gerichteten Entschädigungsanspruch: OGH 27.06.2006, 5 Ob 133/06d, wobl 2007/9, 39.

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