2.2.3.6.Die Kaution im Mietrecht

(§ 16b MRG ab 1.4.2009)

1. Höhe: Grundsätzlich keine gesetzliche Beschränkung, im Vollanwendungsbereich des MRG ziehen die Gerichte jedoch eine Schranke bei etwa sechs Monatsmieten.

2. Rückforderung: Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist immer gegen denjenigen zu richten, der zu Vertragsende Vermieter ist. Diese Regel ist dann von Bedeutung, wenn während der Vertragslaufzeit der Vermieter gewechselt hat: OGH 17.05.2001, 7 Ob 53/01x, wobl 2002, 279; OGH 23.09.2008, 10 Ob 26/08h, immolex 2009/43, 115.

Hat der Vorvermieter eine außergewöhnlich hohe Kaution einbehalten, so ist der jetzige Vermieter auch dann zur Rückzahlung in voller Höhe verpflichtet, wenn von dieser Kaution zwar nichts gewußt hat, er aber bei Anwendung gehöriger Sorgfalt davon erfahren hätte können. Zur gehörigen Sorgfalt gehört auch, daß sich der Erwerber eines Mietobjektes über den Inhalt der Mietverträge informiert: OGH 22.01.2003, 9 ObA 160/02y, wobl 2003/155, 291. Besonders hart hier: Der jetzige Vermieter hatte das Objekt aus einer Zwangsversteigerung erworben.

Bei Kautionen in üblicher Höhe stellt sich das Problem nicht, weil Erwerber von Mietobjekten jedenfalls damit rechnen müssen, den Mietern Kautionen refundieren zu müssen. In der Regel werden latente Rückzahlungspflichten in üblicher Höhe bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt.

3. Keine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Wiederauffüllung einer verbrauchten Kaution: OGH 24.06.2011, 8 Ob 126/10b, wobl 2011/164, 451 (Konkurs).

Literatur dazu: Stabentheiner, Die Wohnrechtsnovelle 2009 - ein Frühlingssträußchen des Gesetzgebers, ÖJZ 2009/30, 289; Rosifka, Die Wohnrechtsnovelle 2009, immolex 2009, 102; Prader, WRN 2009 - "Problemkind" Kaution, immolex 2009, 134; Prader, Wohnrechtsnovelle 2009 - Ein erster Überblick, RdW 2009/283, 323; Stabentheiner, Die Wohnrechtsnovelle 2009, wobl 2009, 97; Koller, Feststellung des rückforderbaren Kautionsbetrages im Außerstreitverfahren - eine erste Bestandsaufnahme, wobl 2009, 115; Garai, Kautionsrückforderung und § 37 Abs.1 Z.8b MRG, RZ 2009, 128; Würth, Einige Bemerkungen zu den neuen Kautionsregelungen, wobl 2009, 265; Koller, Kautionsrückforderung im streitigen Verfahren nach der WRN 2009 - Eine Erwiderung, wobl 2009, 268.

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