2.2.4.12.Brauchbarkeit der Bestandsache

(§ 15a MRG)

1. Eine Wohnung ist dann brauchbar, wenn sie zum sofortigen Bewohnen geeignet ist, also keine gröberen Mängel hat, die ihre Benutzung hindern. Unbrauchbare Wohnungen sind in die Ausstattungskategorie D einzuordnen.

2. Die Brauchbarkeit bestimmt sich nach dem Vertragszweck und der Verkehrssitte: OGH 29.01.2003, 7 Ob 3/03x, wobl 2004/86, 342 (mangelhafte Belüftung eines Drogeriemarktes).

3. Unbrauchbar, also Kategorie D, ist eine Wohnung ohne Schutzleiterinstallation: OGH 04.09.2014, 5 Ob 102/14g, ZRB 2015, 21.

4. Ist die Wohnung wegen grober Mängel unbrauchbar, so hat der Mieter diese Mängel dem Vermieter anzuzeigen, um diesem Gelegenheit zu geben, die Mängel selbst zu sanieren und so einer dauerenden Herabstufung der Wohnung zu entgehen (Rüge- oder Anzeigeobliegenheit - § 15a Abs.2 MRG): OGH 30.10.2015, 5 Ob 99/15t, Zak 2016/26, 17 (Bad-Entlüftung). Bei Mietverträgen, die vor dem 1.10.2006 geschlossen wurden, entfiel diese Anzeigeobliegenheit des Mieters bei schweren und so offensichtlichen Mängeln, daß diese bei "der geringsten Überprüfung leicht erkennbar gewesen" wären: OGH 09.04.2002, 5 Ob 304/01v, wobl 2002, 358. Hier durfte der Mieter also davon ausgehen, daß der Vermieter die Mängel ohnehin schon kennt.

Anzeigeobliegenheit bejaht: Fehlendes Spülbecken bei vorhandenen Zu- und Ableitungen: OGH 13.03.2001, 5 Ob 50/01s, wobl 2001, 278; OGH 27.03.2001, 5 Ob 61/01h, wobl 2003/4, 16; Undichte Gasleitung: OGH 24.01.2006, 5 Ob 247/05t, EvBl 2006/74, 413 = wobl 2007/130, 337;

Anzeigeobliegenheit verneint: Schwere lebensgefährliche Mängel in der elektrischen Anlage: OGH 09.04.2002, 5 Ob 304/01v, wobl 2002, 358; OGH 21.09.2002, 5 Ob 219/02w, wobl 2003/53, 108.

5. Achtung: Nach einer Neufassung des § 15a Abs.2 MRG besteht für Mietverträge, die ab 1.10.2006 abgeschlossen werden, eine generelle Rügeobliegenheit des Mieters, also auch bei schwersten und offensichtlichen Mängeln. Keine Rückwirkung auf ältere Mietverträge: OGH 16.01.2007, 5 Ob 295/06b, wobl 2007/131, 339 .

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