2.5.2.5.Durchsetzung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten

(§§ 3, 6, 37 Abs 1 Z 2 MRG)

1. Unterschied: Entscheidend, ob Arbeiten der Erhaltung oder der Verbesserung dienen, ist allein der Zustand des Bestandobjektes bei Vertragsbeginn - Judikatur zu § 10 MRG: OGH 13.01.2009, 5 Ob 193/08f, immolex 2009/53, 143.

2. Antragslegitimation des Mieters endet mit Rechtskraft der Aufkündigung: OGH 16.12.2014, 5 Ob 216/14x, wobl 2015/82, 228.

3. Das Gericht darf nur solche Erhaltungsarbeiten auftragen, die sich im Rahmen des Antrages halten: OGH 21.03.2013, 5 Ob 247/12b, immolex 2013/79, 244 (Abdichtung Keller).

Das Begehren des Mieters auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten (hier: Schimmelbeseitigung) ist ausreichend spezifiziert, wenn die vorzunehmenden Arbeiten im Antrag nur ihrer Art nach bezeichnet sind und der Antragsteller sich vorbehält, diese nach Vorliegen des Sachverständigengutachtens näher zu bezeichnen: OGH 13.11.2001, 5 Ob 155/01g, wobl 2003/1, 9. Auch das Begehren, daß die aufzuerlegenden Verbesserungsarbeiten "dem Stand der Technik zu entsprechen" haben, ist ausreichend bestimmt, weil objektivierbar: OGH 14.01.2001, 4 Ob 329/00m, wobl 2003/131, 251.

Ähnliche Entscheidungen: OGH 06.11.2007, 5 Ob 207/07p, wobl 2008/66, 220 (Aufgetragene Arbeiten brauchen nur der Art nach bestimmt zu sein).

Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfaßt auch alle Vor-, Begleit- und Folgearbeiten der unmittelbaren Erhaltungsarbeiten: OGH 04.11.2008, 5 Ob 238/08y, wobl 2009/35, 78 (Färbelung der gesamten Fassade nach Reparatur); OGH 02.12.2010, 5 Ob 113/10v, Zak 2011/171, 98 = wobl 2011/155, 425 (Räumung und Wiedereinbringung der Fahrnisse).

4. Gesundheitsgefährdung: Nach dem in der Wohnrechtsnovelle 2006 neu gefaßten § 3 Abs.2 Z.2 MRG können dem Vermieter Erhaltungsarbeiten im Inneren des Mietobjektes auch dann aufgetragen werden, wenn eine "vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung" beseitigt werden soll. Darunter fallen etwa Trinkwasserleitungen aus Blei oder lebensgefährliche Elektroanlagen.

Die Gesundheitsgefährdung muß vom Mietgegenstand selbst ausgehen: OGH 25.01.2016, 5 Ob 110/15k, Zak 2016/291, 155 (hohe Raumtemperaturen). Auf das Ausmaß des erforderlichen Aufwandes kommt es nicht an: OGH 21.10.2010, 5 Ob 173/10t, 5 Ob 175/10m, 5 Ob 174/10i, ecolex 2011/48, 119 = EvBl 2011/30, 217 = RdW 2011/136, 141 = Zak 2011/171, 97 (FI-Schalter).

Literatur dazu: Riss, Alte Bleirohre und neue Rechtslage, ecolex 2005, 360, Pletzer, Erhaltungspflicht des Vermieters bei erheblicher Gesundheitsgefährdung, Zak 2011/158, 83.

5. Endbeschluß: Jahresfrist des § 6 Abs 1 MRG ist auch bei umfangreichen Arbeiten nicht verlängerbar: OGH 17.12.2012, 5 Ob 156/12w, immolex 2013/42, 143.

Literatur allgemein: Riss, Dynamischer Erhaltungsbetriff und Verbesserungspflicht des Vermieters im MRG, wobl 2007, 237; Rosifka, Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 ABGB und das MRG, ecolex 2008, 618; Foerster, OGH zu den Erhaltungspflichten im Inneren des Mietobjektes - bloß heiße Luft für den Vermieter?, SWK 2009 W 49, 773 - (sehr anschaulich und gut verständlich!).

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