1.11.7.3.Provisionsanspruch des Immobilienmaklers

Allgemeine Voraussetzungen: OGH 23.11.2016, 3 Ob 131/16k, wobl 2017/66, 202. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht immer schon dann, wenn seine Tätigkeit für den Abschluß des Geschäftes irgendwie "adäquat kausal" - das heißt: "verdienstlich" - war: OGH 05.05.2011, 2 Ob 91/10m, immolex 2012/20, 59. Die Rechtsprechung ist hier großzügig: OGH 09.03.2006, 6 Ob 25/06d, RdW 2006/527, 567. Bloßes Herzeigen der Liegenschaft genügt: OGH 21.09.2006, 2 Ob 80/05m, RdW 2007/235, 210.

Provisionsanspruch auch dann, wenn das vermittelte Geschäft erst nach Auflösung des Maklervertrages zustandegekommen ist: OGH 21.11.2006, 4 Ob 139/06d, ecolex 2007/113, 252.

Der Provisionsanspruch entsteht auch bei Abschluß einer Punktation, in der die endgültige Errichtung der Vertragsurkunde einem späteren Zeitpunkt vorbehalten bleibt. Er geht nicht dadurch verloren, daß die Errichtung der Vertragsurkunde endgültig unterbleibt, weil etwa der Käufer den Kaufpreis für die Liegenschaft nicht aufbringen kann: OGH 26.06.2003, 6 Ob 241/02p, RdW 2003/621, 701.

Wird der vermittelte Vertrag aufschiebend bedingt geschlossen, etwa weil noch eine behördliche Genehmigung aussteht, so entsteht der Provisionsanspruch erst mit Eintritt dieser Bedingung: OGH 28.11.2013, 6 Ob 195/13i (grundverkehrsbehördliche Genehmigung). Zur Frage, was mit dem Provisionsanspruch geschieht, wenn der Vertrag vor Bedingungseintritt aufgehoben wird, sind sich die Senate des OGH nicht einig: Einerseits sagt der OGH (19.09.2002, 3 Ob 293/01m, RdW 2003/61, 80), der Makler müsse bloß beweisen, daß die Bedingung eingetreten wäre. Andererseits sagt er (15.10.2002, 4 Ob 37/02y, RdW 2003/62, 81 = EvBl 2003/38 = wbl 2003/174, 286; OGH 30.06.2003, 7 Ob 127/03g, RdW 2003/623, 702), das genüge noch nicht, vielmehr müsse der Makler zusätzlich beweisen, daß der Auftraggeber den Eintritt der Bedingung wider Treu und Glauben vereitelt habe.

Vorsicht bei der Vereinbarung eines Finanzierungs-Vorbehalts: OGH 25.06.2015, 8 Ob 65/15i !

Das Sichgefallenlassen einer Vermittlung durch einen Makler begründet grundsätzlich eine Verpflichtung zur Zahlung einer Provision, zumal von einem stillschweigenden Vertragsabschluss auszugehen ist: OGH 29.05.2018, 8 Ob 33/18p, immolex 2018/92, 265.

Ein Eigengeschäft des Maklers schließt einen Provisionsanspruch aus (§ 6 Abs 4 MaklerG). Kein Eigengeschäft, wenn Bauträger die Schwesterngesellschaft der Maklerin ist: OGH 10.05.2011, 4 Ob 224/10k, ecolex 2011/266, 703 = RdW 2011/562, 530.

Verdienstlichkeit setzt Kenntnis des Auftraggebers von den Aktivitäten des Maklers voraus: Weiß der Auftraggeber vor Abschluß des Hauptvertrages gar nicht, daß der Vertragserfolg auf eine Tätigkeit des Immobilienmaklers zurückzuführen ist, so gebührt dem Makler keine Provision: OGH 23.03.2012, 1 Ob 42/12a, wobl 2013/40, 113. Der Interessent ist nicht verpflichtet, den Auftraggeber über die Vermittlungstätigkeit des Maklers zu informieren: OGH 30.08.2006, 7 Ob 174/06y, wbl 2007/39, 95.

Kein Provisionsanspruch auch dann, wenn der Makler einen Irrtum verursacht hat: OGH 02.09.2009, 7 Ob 157/09b, RdW 2010/31, 23 (Wert der Liegenschaft).

Makelnde Hausverwaltungen: Kein Provisionsanspruch, wenn die Tätigkeit des Maklers für den Geschäftsabschluß nicht kausal war. Aushandeln und Abschluß des Mietvertrages gehören zu den Aufgaben einer Hausverwaltung und sind deshalb mit dem Verwalterhonorar abgegolten: OGH 13.10.1998, 5 Ob 233/98w; RdW 1999, 205.

    Literatur dazu:
  • Fragen zur Provision des makelnden Hausverwalters, immolex 2010, 300.

Wegfall des Provisionsanspruches, wenn der Kaufvertrag erfolgreich wegen Irrtums angefochten wurde: OGH 22.05.2014, 1 Ob 75/14g, ecolex 2014/355, 865 = RdW 2014/335, 583 = wobl 2014/142, 349. Unterbleibt die Ausführung des vermittelten Geschäftes, dann kann sich der Auftraggeber von seiner Provisionspflicht befreien, wenn er beweist, daß ohne sein Verschulden nachträglich Umstände eingetreten sind, die die Ausführung des Geschäftes unmöglich oder unzumutbar machen: OGH 02.09.2003, 1 Ob 304/02s, RdW 2004/63, 88; OGH 28.02.2005, 5 Ob 182/04g, wbl 2005/209, 385; OGH 30.04.2012, 9 Ob 12/12y, wobl 2013/42, 119 (Verkäufer verletzt Aufklärungspflicht).

Kein Wegfall des Provisionsanspruches bei Finanzierungsablehnung durch die Bank: 25.06.2015, 8 Ob 65/15i, immolex 2016/48, 153.

Gebühren nur, soweit sie vereinbart wurden. Beachte auch das Mäßigungsrecht.

Eine Mäßigung des Provisionsanspruches wegen Pflichtverletzung des Maklers (§ 30b KSchG i.V.m. § 3 Abs.4 MaklerG) findet schon dann statt, wenn die Pflichtverletzung erkennbaren wesentlichen Interessen des Auftraggebers zuwidergelaufen ist. Nicht Voraussetzung ist, daß das Geschäft anders abgeschlossen worden wäre: OGH 02.09.2003, 1 Ob 304/02s, RdW 2004/63, 88.

Rücktrittsrecht des Käufers vom Immobiliengeschäft nach § 30a Abs.1 KSchG binnen einer Woche, wenn er sein Kaufanbot noch am Tag der Erstbesichtigung abgegeben hat: OGH 12.05.2009, 4 Ob 45/09k, RdW 2009/658, 642 = ecolex 2009/333, 867 = JBl 2009, 719 (Großzügig: auch am nächsten Tag).

Verjährung des Anspruchs auf Maklerprovision: OGH 15.07.2011, 8 Ob 68/11z, wobl 2012/77, 210.

  • Rechtsprechungsübersicht zum (schlüssigen) Zustandekommen eines Maklervertrages, immolex 2009, 140;
  • Der Einfluß der Käuferinsolvenz auf den Provisionsanspruch des Maklers, ecolex 2009, 474;
  • Zum Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach § 30a KSchG, immolex 2009, 260;
  • Die Verdienstlichkeit des Maklers, ecolex 2011, 284;
  • Zum Provisionsanspruch des Bauträgermaklers, immolex 2011, 202;
  • Der Abschluß des Alleinvermittlungsvertrags beim Verkauf von Wohnobjekten, immolex 2013, 43
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